CODIGO CIVIL - LEY N° 1.183
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TITULO III
DEL DERECHO DE PROPIEDAD
CAPITULO I
DE LAS DISPOSICIONES GENERALES
Art.1953.- Todo derecho real sólo puede ser creado por la ley. Los contratos o disposiciones de última voluntad que tuviesen por fin constituir otros derechos reales o modificar los que este Código reconoce, valdrán como actos jurídicos constitutivos de derechos personales, si como tales pudiesen valer.
Son derechos reales: el dominio y el condominio, el usufructo, el uso y la habitación, las servidumbres prediales, la prenda y la hipoteca.
Art.1954.- La ley garantiza al propietario el derecho pleno y exclusivo de usar, gozar y disponer de sus bienes, dentro los límites y con la observancia de las obligaciones establecidas en este Código, conforme con la función social y económica atribuida por la Constitución Nacional al derecho de propiedad. También tiene facultad legítima de repeler la usurpación de los mismos y recuperarlos del poder de quien los posea injustamente.
El propietario tiene facultad de ejecutar respecto de la cosa todos los actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible; arrendarla y enajenarla a título oneroso o gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbres o hipotecas.
Puede abdicar su propiedad y abandonar la cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona.
Art.1955.- El dominio se llama pleno o perfecto cuanto todos sus derechos elementales se hallan reunidos en el propietario, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno o imperfecto, cuando debe resolverse, al fin de cierto plazo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble gravado respecto de terceros con un derecho real que este Código autoriza.
Art.1956.- Con las limitaciones contenidas en la ley, la propiedad de un inmueble, además de comprender la superficie del terreno, se extiende a todo el espacio aéreo y al subsuelo que dentro de sus límites fueren útiles al ejercicio de este derecho.
No podrá el dueño impedir los actos que se realicen a tal altura o a tal profundidad, cuando él no tenga ningún interés en excluirlos.
Art.1957.- El dominio de la cosa corpórea, se presume exclusivo e ilimitado, hasta prueba en contrario y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior, y de las restricciones establecidas por la ley, sea en razón de vecindad, impuestos, prohibiciones municipales, expropiación por causa de utilidad pública, o interés social, u otras limitaciones legales.
Art.1958.- El propietario no puede prohibir a otro que use de la cosa suya, si esto es indispensable para evitar un peligro presente mucho más grave que el perjuicio que pudiere resultarle al propietario. Podrá éste hacerse indemnizar el perjuicio que se le hubiese causado.
Art.1959.- Si un inmueble corriese peligro inminente de ser perjudicado por el derrumbamiento de un edificio, por una obra levantada en un predio vecino, o por la caída de parte de este edificio u obra, podrá su propietario exigir que quien sería responsable del perjuicio adopte las medidas necesarias para evitar el peligro, o que preste caución por el daño inminente.
Art.1960.- No podrá excavarse una finca de modo que pierda su apoyo necesario el suelo del predio vecino, a no ser que se afirme suficientemente de otro modo el predio amenazado. El autor de la excavación peligrosa, responderá de los daños causados al fundo vecino.
Art.1961.- Cuando el propietario de un fundo, al construir un edificio en él, rebasase los límites de su predio, sin que le sea un imputable dolo ni culpa grave, debe el propietario de la heredad invadida tolerar el exceso, a menos que haya protestado contra el hecho al efectuarse la transgresión de los límites de su finca, o inmediatamente después. En este caso, el perjudicado será indemnizado por el pago del valor real de la fracción indebidamente ocupada, con más el valor estimado del perjuicio directo que le cause la privación de su propiedad, y la fracción de tierra ocupada pasará al dominio del que hizo la construcción, a menos que éste se allanare a demolerla.
Si la parte de la heredad vecina que quedó fuera de la construcción resultase insuficiente para una utilización o construcción de explotación normal, o quedase perjudicada la ya existente, su propietario podrá exigir la adquisición total.
Sin en cualquiera los casos precedentes no se abonase el precio, podrá el perjudicado obligar al constructor de la obra a demolerla y la expropiación quedará sin efecto.
Art.1962.- La propiedad de una cosa comprende simultáneamente la de los accesorios que se encuentren en ella, unidos de un modo natural o artificial.
Todas las construcciones, plantaciones, sus frutos naturales, civiles e industriales, productos y obras existentes en la superficie o en el interior de un terreno, aunque estén separados, pertenecen al propietario, salvo que por un motivo jurídico especial, hubiesen de corresponder al usufructuario, al locatario, o a otro.
Art.1963.- El dominio es perpetuo, y subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, o esté en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su consentimiento o contra su voluntad, a no ser que haya dejado que un tercero adquiera la cosa por prescripción.
Art.1964.- Nadie puede ser privado del dominio o de alguna de sus facultades, sino por causa de utilidad pública o interés social, definido por la ley, ni desposeído de su propiedad sin justa indemnización.
Art.1965.- Si la cosa expropiada no se destinare al fin que motivó la expropiación dentro de un plazo razonable, podrá el dueño anterior demandar su recuperación en el estado en que fue enajenada, consignando el precio o la indemnización pagada.
CAPITULO II
DE LA PROPIEDAD PRIVADA INMUEBLE
SECCION I
DE LA ADQUISICION Y PERDIDA DE LA PROPIEDAD PRIVADA SOBRE INMUEBLES
Art.1966.- Adquiérese la propiedad de bienes inmuebles por:
a) contrato;
b) accesión;
c) usucapión; y
d) sucesión hereditaria.
Art.1967.- Se pierde el dominio de los inmuebles:
a) por su enajenación;
b) por transmisión o declaración judicial;
c) por ejecución de sentencia;
d) por expropiación; y
e) por su abandono declarado en escritura pública, debidamente inscripta en el Registro de Inmuebles, y en los demás casos previstos en la ley.
SECCION II
DE LA TRANSMISION DE LA PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES
POR CONTRATO Y DE LA INSCRIPCION DE LOS TITULOS
Art.1968.- La propiedad de bienes inmuebles se transmite por contrato. Los títulos translativos de dominio están sujetos a la toma de razón en el Registro de Inmuebles para que produzcan efectos respecto de terceros.
Art.1969.- La transmisión, salvo declaración contraria, comprende los accesorios del inmueble existentes en el momento de la transferencia. Los objetos, que por efecto de ella, se entreguen al adquirente, o los que pasasen a poder de terceros, se regirán por las reglas generales sobre posesión de las cosas muebles.
Art.1970.- La inscripción no impide las acciones que procedan entre enajenante y adquirente para recuperar la cosa, ni tampoco las dirigidas contra terceros en los casos de anotación preventiva, respecto a los derechos constituidos después de ésta.
Art.1971.- Serán también inscriptas:
a) las sentencias por las cuales se pusiese término a la indivisión del condominio;
b) las sentencias que en los inventarios y cuentas particionarias adjudicasen bienes raíces en pago de deudas de herencia; y
c) las adjudicaciones en subasta pública, y en general, todos los actos jurídicos entre vivos, declarativos o modificativos de dominio sobre bienes inmuebles.
Art.1972.- Para determinar la prioridad entre dos o más inscripciones de una misma fecha, relativas al mismo bien, se atenderá a la hora de presentación en el Registro de los títulos respectivos.
Se considerará como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de la presentación que deberá constar en la inscripción misma.
Art.1973.- Los inmuebles abandonados pertenecen al Estado. Si lo abandonado fuese la parte de un condominio, ella acrecerá proporcionalmente a la de los otros comuneros.
En este caso, será necesario que la declaración se haga igualmente en escritura pública.
El propietario exclusivo de una cosa, no podrá hacer abandono de sólo una parte indivisa de ella.
SECCION III
DE LA ADQUISICION POR ACCESION
Art.1974.- La accesión puede resultar de:
a) la formación de islas;
b) aluvión;
c) avulsión;
d) abandono del álveo; y
e) la edificación de obras y las plantaciones.
PARAGRAFO I
DE LAS ISLAS
Art.1975.- Las islas situadas en los ríos navegables pertenecen a los propietarios ribereños, de acuerdo con las reglas siguientes:
a) las que se formaren en medio del río, se consideran acrecencia sobrevenida a las tierras ribereñas fronterizas de ambas márgenes, en la proporción de sus frentes, hasta la línea que divida el álveo en dos partes iguales;
b) las que se formaren entre esa línea y una de las márgenes, se considerarán acrecencia de las tierras ribereñas fronterizas de ese mismo lado; y
c) las que emergieren por el desdoblamiento de un nuevo brazo del río, continúan perteneciendo a los propietarios de las tierras a costa de las cuales se formaron.
PARAGRAFO II
DEL ALUVION
Art.1976.- Los acrecentamientos de tierra formados paulatina e insensiblemente por causas naturales, pertenecen a los propietarios de las tierras ribereñas.
Esta disposición es aplicable a los lagos y lagunas.
Art.1977.- El terreno de aluvión accede a las heredades ribereñas dentro de sus respectivas líneas de demarcación, prolongadas directamente hasta el agua, respetadas las disposiciones concernientes a la navegación.
Art.1978.- El aumento de tierra no se reputará efecto espontáneo de las aguas, cuando fuere a consecuencia de obras hechas por los ribereños. Tienen éstos el derecho de pedir el restablecimiento de las aguas en su lecho; y si no fuere posible conseguirlo, pueden demandar la destrucción de esas obras.
Si los trabajos hechos por uno de los ribereños no fueren simplemente defensivos, y avanzaren sobre la corriente del agua, el propietario de la otra ribera tendrá derecho a demandar la eliminación de las obras.
PARAGRAFO III
DE LA AVULSION
Art.1979.- Cuando la corriente de las aguas segrega de una ribera una porción de tierra y la transporta a otra heredad interior o de la ribera opuesta, su dueño puede retirarla mientras no se haya efectuado adhesión natural, pero no está obligado a hacerlo.
Si la avulsión fuere de cosas no susceptibles de adhesión natural, se aplicará lo dispuesto sobre las cosas perdidas.
Art.1980.- Si nadie reclamare la porción de tierra a que se refiere el artículo anterior dentro de un año, se considerará definitivamente incorporada al predio donde se halla, y el antiguo dueño perderá el derecho de reivindicarla o de ser indemnizado.
PARAGRAFO IV
DEL ALVEO ABANDONADO
Art.1981.- El álveo o cauce abandonado de un río del dominio público o privado pertenece a los propietarios ribereños de las dos márgenes sin que los dueños de las heredades por donde el río abriere nuevo cauce tengan derecho a indemnización alguna. Se entiende que los predios de ambas márgenes se extenderán hasta la mitad del álveo o cauce. Si éste separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y otras.
PARAGRAFO V
DE LA EDIFICACION Y LA PLANTACION
Art.1982.- Toda construcción o plantación existente en un terreno, se presume hecha por el propietario, y a su costa, salvo prueba en contrario.
Art.1983.- El que sembrare, plantare o edificare una finca propia con semillas, plantas o materiales ajenos, adquiere la propiedad de uno y otros, pero está obligado a pagar su valor; y si hubiese procedido de mala fe, será además condenado al resarcimiento de los daños y perjuicios. El dueño de las semillas, plantas o materiales podrá reivindicarlos si le conviniere, si ulteriormente se separasen.
Art.1984.- Cuando de buena fe se ha sembrado, edificado o plantado en terreno ajeno, y sin derecho para ello, el dueño está obligado a abonar el mayor valor que por los trabajos o la construcción hubiese adquirido el bien, en el momento de la restitución. Puede impedir la demolición o deterioro de los trabajos.
No está obligado a pagar las mejoras voluptuarias. El autor podrá levantarlas, si no causare perjuicio al bien. Si procedió de mala fé, estará obligado a la demolición o reposición de las cosas a su estado primitivo, a su costa. Si el dueño quisiere conservar lo hecho, no podrán ser destruidas las mejoras, y deberá abonar el mayor valor que por los trabajos hubiere adquirido el bien.
Art.1985.- Si hubiere mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sin también por parte del dueño, se reglarán los derechos de uno y otro según lo dispuesto respecto del edificante de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueño, siempre que el edificio, siembra o plantación se hiciere a vista y conocimiento del mismo y sin oposición suya.
Art.1986.- El dueño no está obligado, en caso alguno, a abonar las impensas y mejoras útiles, posteriores a la notificación de la demanda. Sólo debe las necesarias.
Art.1987.- Se aplicará también lo dispuesto para el que sembrare, plantare, o edificare en predio propio con materiales ajenos al caso del que de buena fe empleó semillas, plantas o materiales ajenos en terreno ajeno.
El propietario de éstos podrá exigir del dueño del suelo la indemnización si no pudiere cobrarla del plantador o constructor.
Art.1988.- El poseedor cuando ha sembrado, edificado o plantado de buena fe en terreno ajeno tiene derecho de retención mientras no sea indemnizado. Si procedió de mala fe tendrá ese derecho en caso de que el propietario quisiere conservar las mejoras introducidas.
SECCION IV
DE LA USUCAPION
Art.1989.- El que poseyere ininterrumpidamente un inmueble durante veinte años sin oposición y sin distinción entre presentes y ausentes, adquiere el dominio de él sin necesidad de título ni de buena fe, la que en este caso se presume. Podrá pedir el juez que así lo declare por sentencia, la que servirá de título de propiedad para su inscripción en el Registro de Inmuebles.
Art.1990.- Quien hubiere adquirido un inmueble de buena fe y con justo título, obtendrá el dominio del mismo por la posesión continua de diez años
En iguales condiciones podrá adquirir los bienes el que posea una herencia, cuando medie declaratoria a su favor en virtud de la muerte real o presunta del titular.
Este precepto se aplicará al legatario de cosa determinada.
Art.1991.- El sucesor particular de buena fe puede unir su posesión a la de su autor aunque este sea de mala fe, y beneficiarse del plazo fijado para la usucapión. La causa, la naturaleza y los vicios de la posesión del autor, no serán considerados en el adquirente a los efectos de la prescripción.
Art.1992.- Las causas que obstan, suspenden o interrumpen la prescripción, también son aplicables a la usucapión, así como al poseedor se extiende lo dispuesto respecto del deudor.
Art.1993.- Las tierras del dominio privado del Estado y de los entes autónomos del Derecho Público no pueden ser adquiridas por usucapión.
Art.1994.- La buena fe exigida por este Código, es la creencia sin duda alguna, en el poseedor de ser titular legítimo, del derecho.
Art.1995.- Será justo título para la usucapión aquél que teniendo por fin transmitir el dominio o un derecho real, reviste las solemnidades exigidas por la ley para su validez.
Art.1996.- El título debe ser verdadero y corresponder al inmueble poseído. El título putativo no es suficiente, cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tenía un título válido.
Art.1997.- Aunque la nulidad del título sea meramente relativa al adquirente de la cosa, no podrá éste usucapir contra terceros ni contra aquéllos mismos de quienes emana el título.
Art.1998.- El título subordinado a una condición suspensiva, no es eficaz para la usucapión sino desde su cumplimiento. El sometido a condición resolutoria es útil desde su origen para la usucapión, salvo el caso de que haya acaecido aquélla.
Art.1999.- Las reglas de la presente Sección son aplicables al usufructo, uso y habitación y a las servidumbres prediales, en los casos previstos en este Código.
SECCION V
DE LAS RESTRICCIONES Y LIMITES DEL DOMINIO O DE LOS DERECHOS DE
VECINDAD
PARAGRAFO I
DEL USO NOCIVO DE LA PROPIEDAD
Art.2000.- El propietario está obligado, en el ejercicio de su derecho, especialmente en los trabajos de explotación industrial, a abstenerse de todo exceso en detrimento de la propiedad de los vecinos. Quedan prohibidos en particular las emisiones de humo o de hollín, las emanaciones nocivas y molestas, los ruidos, las trepidaciones de efecto perjudicial y que excedan los límites de la tolerancia que se deben los vecinos en consideración al uso local, a la situación y a la naturaleza de los inmuebles. El propietario, inquilino o usufructuario de un predio tiene el derecho a impedir que el mal uso de la propiedad vecina pueda perjudicar la seguridad, el sosiego y la salud de los que habitan.
Según la circunstancia del caso, el juez puede disponer la cesación de tales molestias y la indemnización de los daños, aunque mediare autorización administrativa.
PARAGRAFO II
DE LOS ARBOLES Y ARBUSTOS
Art.2001.- El propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino a distancia de tres metros de la línea divisoria con el vecino, sea la propiedad de éste predio rústico o urbano, esté o no cerrado, o aunque sean ambas heredades de bosques. No podrán tenerse arbustos sino a distancia de un metro.
Art.2002.- El propietario podrá cortar en su finca y guardarse las raíces de los árboles o arbustos que procedan del predio vecino. Lo mismo sucederá con las ramas que caigan sobre su finca, cuando el propietario haya fijado al poseedor del predio vecino un plazo conveniente para hacerlas cortar y éste no lo haya hecho durante dicho plazo.
De este derecho no gozará el propietario si las raíces o ramas no perjudicasen el uso de su finca.
PARAGRAFO III
DEL PASO OBLIGATORIO
Art.2003.- Si entre una finca y un camino público faltase la necesaria comunicación para una explotación regular, podrá el propietario de la finca encerrada exigir de los vecinos que toleren, mientras sea necesario, el uso de sus predios para establecer dicha comunicación. La dirección del paso obligatorio y la extensión del uso deberán fijarse judicialmente si las partes no convinieren en ello.
El vecino a quien le fuere impuesto el paso, deberá ser indemnizado.
PARAGRAFO IV
DE LAS AGUAS
Art.2004.- Las aguas pluviales pertenecen a los dueños de las heredades donde cayesen, o donde entrasen, y pueden disponer libremente de ellas, o desviarlas, en detrimento de los terrenos inferiores, si no hay derecho adquirido en contrario.
Art.2005.- Los dueños de terrenos en los cuales surjan manantiales, podrán usar libremente de ellos y cambiar su dirección natural, sin que el hecho de correr sobre los fundos inferiores conceda derecho alguno a sus propietarios.
Cuando sean aguas que corran naturalmente, pertenecen al dominio público, y el dueño del terreno sobre el cual corran no podrá cambiar su dirección. Le será permitido, sin embargo, usar de tales aguas para las necesidades de su heredad.
Art.2006.- Los terrenos inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos superiores, sin que para eso hubiese contribuido el trabajo del hombre. No pueden ser ellas empleadas en forma que perjudique a las heredades inferiores. El propietario superior no puede hacer acto alguno que agrave la sujeción del fundo inferior.
Art.2007.- Lo dispuesto en el primer párrafo del artículo anterior no comprende las aguas subterráneas que salen al exterior por obra del hombre, ni las pluviales caídas de los techos o de los depósitos en que hubiesen sido recogidas, ni las aguas servidas que se hubiesen empleado en la limpieza doméstica o en trabajos de fábrica. El dueño del predio inferior puede demandar que estas aguas sean desviadas, o que se le indemnice el perjuicio que sufriere.
Art.2008.- Están igualmente obligados los dueños de terrenos inferiores, a recibir las arenas y piedras que las aguas pluviales arrastren en su curso, y no podrán reclamarlas los propietarios de los terrenos superiores.
Art.2009.- El dueño del terreno inferior no puede hacer dique alguno que contenga o haga refluir sobre el terreno superior, las aguas, arenas o piedras que naturalmente desciendan a él, y aunque la obra haya sido vista y conocida por el dueño del terreno superior, puede éste pedir que el dique sea destruido, si no hubiese comprendido el perjuicio que sufriría, y si la obra no tuviese veinte años de existencia.
Art.2010.- El que hiciere obras para impedir la entrada de aguas que no está obligado a recibir en su terreno, no responderá por el daño que tales obras pudieren causar.
Art.2011.- Las riberas de los ríos o lagos navegables, aunque pertenezcan a propiedades privadas, estarán sujetas a una restricción de dominio de interés público de la navegación, en una extensión de diez metros, conforme a las disposiciones de las leyes especiales.
Art.2012.- Se prohíbe a los ribereños alterar la corriente natural o el cauce, o efectuar derivaciones sin permiso de la autoridad. En los ríos navegables queda vedado el uso de las aguas que estorbe o perjudique el tránsito fluvial.
Art.2013.- Si las aguas se estancasen, corriesen más lentas o impetuosas, o torciesen su curso natural, los ribereños a quienes tales alteraciones perjudiquen, podrán remover los obstáculos, construir obras defensivas, o reparar las destruidas, con el fin que el curso de las aguas se restituya a su estado anterior.
Si tales alteraciones fueren causadas por caso fortuito o fuerza mayor, corresponden al Estado los gastos necesarios para volver las aguas a su estado anterior. Si fueren motivadas por culpa de alguno de los ribereños, que hiciese obre perjudicial, o destruyese las obras defensivas, los gastos serán pagados por él, a más de la indemnización del daño.
Art.2014.- Ni con licencia del Estado podrán los ribereños extender sus diques de represas, más allá del medio del río o del arroyo. Tampoco les será permitido, sin el consentimiento de los otros ribereños, represar las aguas de los ríos o arroyos, de manera que las alcen fuera de los límites de su propiedad, hagan más profundo el cauce en el curso superior, inunde los terrenos inferiores o priven a los vecinos del uso de ellas.
PARAGRAFO V
DEL DERECHO DE CONSTRUIR
Art.2015.- Todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la caída, o los materiales que de ellos se desprendan no puedan dañar a los vecinos o transeúntes, bajo la pena de satisfacer los daños e intereses que por su negligencia les causare.
En caso de que haya peligro de perjuicio para la propiedad vecina, su dueño podrá exigir las medidas de seguridad necesarias.
Art.2016.- Nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, obras, o efectuar trabajos que causen humedad, establos, depósitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras fábricas, o empresas peligrosas para la seguridad, solidez y salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los reglamentos municipales y usos del país.
Si a pesar de haberse observado los reglamentos, fuesen nocivos para algún vecino los trabajos, podrá éste exigir su demolición, y la indemnización que proceda.
Art.2017.- El que quiera hacer una chimenea, o un fogón u hogar, contra una pared medianera, debe hacer construir un contramuro aislante.
Para hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe dejar un vacío entre la pared o fragua de no menos de quince centímetros.
Para hacer pozos, con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera o no medianera, debe hacerse contramuro de treinta centímetros de espesor.
Art.2018.- El propietario de una heredad contigua a un muro no medianero, no puede apoyar en él obras o construcciones, ni usarlo de manera alguna.
Art.2019.- Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisional en el inmueble del vecino o pasar obreros o materiales, el dueño de éste no tendrá derecho a impedirlo, siendo a cargo del que construyere la obra la indemnización del daño que causare.
Art.2020.- Ningún propietario o medianero podrá abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consentimiento del condómino.
Art.2021.- El dueño de una pared no medianera contigua a una finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces conforme a las ordenanzas municipales.
No tiene derecho, en tal caso, para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que cierre las ventanas y le prive de las luces.
Art.2022.- Sólo pueden tenerse vistas sobre el predio vecino cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, guardando las distancias exigidas por los reglamentos municipales.
PARAGRAFO VI
DE LA DEMARCACION ENTRE PREDIOS
Art.2023.- El propietario de una heredad puede obligar al dueño del predio lindero a proceder con él a la demarcación de los dos predios, y a renovar mojones destruidos o desaparecidos, repartiéndose proporcionalmente los gastos entre los propietarios colindantes.
Art.2024.- La acción de deslinde tiene por antecedente indispensable la contigüidad de dos heredades, no separadas por edificios, muros o cercas u otras obras permanentes, a menos que las cercas hayan sido removidas por uno de los vecinos, sin el consentimiento del lindero, sobre rumbos o mojones unilateralmente fijados.
La acción de deslinde compete únicamente a los titulares de derechos reales sobre el terreno, y se da contra los que posean la heredad contigua. Actor y demandado pueden pedir la citación de los demás poseedores, para que la sentencia que se dicte en el juicio cause cosa juzgada a su respecto.
Art.2025.- Si hubiese confusión de límites o contestación sobre ellos, se fijarán por el juez, de acuerdo con los límites respectivos, y en defecto de datos suficientes, de acuerdo con la posesión. Si no pudiesen determinarse por esos medios, resolverá el juez, teniendo en consideración los hechos demostrados.
Si se plantearen acciones reales, o posesorias, la decisión se dictará de conformidad con las disposiciones que las rigen.
Art.2026.- La operación de deslinde sea judicial o convencional, debe practicarse por profesionales autorizados por la ley. El deslinde hecho por convenio, será suscrito, y sometido por las partes, con la mensura debidamente practicada, a la aprobación del juez competente. Sin ésta, dicho convenio será nulo. La homologación del convenio por el juez, o la sentencia aprobatoria que éste dicte en caso de ser judicial el deslinde, constituirá título de propiedad entre las partes y sus sucesores, siempre que haya sido inscripta en el Registro de inmuebles.
PARAGRAFO VII
DEL DERECHO DE CERCAR
Art.2027.- Todo propietario o titular de un derecho real, tiene facultad para cercar su propiedad, o la finca gravada con derecho real, sea ella urbana o rural.
Art.2028.- Los derechos y obligaciones que nacen del encerramiento de las propiedades particulares, se regularán por la legislación especial.
CAPÍTULO III
DE LA ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA DE LA PROPIEDAD DE COSAS MUEBLES
SECCION I
DE LA APROPIACION
Art.2029.- Se adquiere por aprehensión la propiedad de las cosas muebles que nunca tuvieron dueño, y la de aquellas cuya posesión hubiere sido abandonada con intención de renunciar a su dominio, si esa aprehensión no fuere prohibida por la ley, y si hiciere con la voluntad de adquirir la propiedad.
Si el abandonado de la cosa fuere hecho con indicación de la persona en cuyo beneficio se hace, sólo ésta podrá tomarla. Si otra persona la aprehendiere, revertirá la cosa al dominio del renunciante y podrá éste reivindicarla o exigir su valor.
No se comprenden entre las cosas abandonadas las evidentemente perdidas; las que sin voluntad de sus dueños cayeren en un lago o río, o fueren arrojadas para alijar una embarcación; ni los buques y máquinas aéreas, hallados como despojos de un accidente.
En caso de duda, se entenderá que la cosa ha sido perdida.
Art.2030.- Son cosas sin dueño sujetas a apropiación:
a) los animales silvestres en libertad, los cuales pertenecen a quien los haya cazado. Mientras el cazador persiguiere al animal que hirió, tiene derecho a él, aunque otro lo atrapase; y
b) los animales mansos o domesticados carentes de marca o señal, pertenecerán al dueño del inmueble donde contrajesen la costumbre de vivir, si éste no se hubiere valido de artificios para atraerlos. Si los hubiere practicado, responderá como por acto ilícito.
Los animales domésticos y domesticados no podrán ser objeto de apropiación, aunque hayan huido refugiándose en predios ajenos.
No puede entrarse en heredades ajenas cerradas o cultivadas en persecución de enjambres o de animales domesticados o domésticos sin permiso del dueño de ellas.
Art.2031.- Cuando una cosa mueble, cuya transferencia exija inscripción en un Registro Público, hubiese sido robada o perdida, podrá su poseedor usucapirla en el término de dos años computados desde que fuera anotada a su nombre. El plazo se extenderá a tres años, para aquellas cosas muebles que en el mismo supuesto no requieran ser inscriptas.
La posesión deberá ser en ambos casos, de buena fe, continua y en calidad de dueño.
Art.2032.- Los frutos caídos de los árboles pertenecen al dueño del terreno donde cayesen.
Art.2033.- Los animales que se cazaren en predio ajeno cerrado, plantado o cultivado, sin permiso del dueño, pertenecen a éste y el cazador está obligado a pagar el daño que hubiere causado.
SECCION I
DE LA APROPIACION.
PARAGRAFO I
DE LA PESCA
Art.2034.- Es libre la pesca en los ríos y lagos navegables. En los no navegables y en los arroyos, los propietarios ribereños tienen el derecho de pescar por su lado, hasta el medio del río o arroyo.
En todos los casos, la pesca se sujetará a los reglamentos dictados por la autoridad competente.
PARAGRAFO II
DEL HALLAZGO DE LA COSA PERDIDA
Art.2035.- El que hallare una cosa, presumiblemente perdida, si la tomare asumirá la responsabilidad del depositario, y estará obligado, como tal, a restituirla a su dueño o legítimo poseedor. Está obligado además a informar al propietario y, no pudiendo hacerlo, avisará a la autoridad policial del lugar o tomará las medidas aconsejadas por las circunstancias.
Art.2036.- El que restituyere la cosa hallada tendrá derecho a una recompensa y a una indemnización por los gastos que hubiere hecho para la conservación y transporte de la cosa, si el propietario no prefiriese abandonarla. La recompensa y la indemnización serán fijadas por el juez.
Si el dueño hubiese ofrecido recompensa por el hallazgo, el que la encontró podrá optar entre el premio ofrecido y la recompensa e indemnización establecidas judicialmente.
Art.2037.- El que encontró y tomó la cosa responderá de los perjuicios causados al propietario o poseedor legítimo, cuando hubiese procedido con dolo. Este resultará del deterioro intencional que aquél causare a la cosa, del uso indebido que hiciere de ésta o de la omisión de las obligaciones impuestas por la ley.
Art.2038.- Si la cosa hallada estuviese expuesta a deterioro y el dueño no fuere encontrado se la venderá en subasta pública ordenada por el juez. Se deducirán del producto, los gastos de aprehensión y conservación y se otorgará una recompensa al que la halló. El excedente será depositado en la Municipalidad del lugar para ser entregado al dueño si éste apareciere dentro del plazo de un año.
Art.2039.- Será ilícita la apropiación de las cosas muebles ajenas perdidas, que no se ajustaren a las normas precedentes.
Art.2040.- Se tendrá por tesoro, todo objeto de valor sin dueño conocido, que estuviere oculto o enterrado en un inmueble. No lo serán aquellos objetos encontrados en las sepulturas o lugares públicos destinados a ese fin.
El que hallare un tesoro en fundo propio, adquiere el dominio de él, pero si el descubrimiento fuere en predio ajeno, lo dividirá por mitad con el dueño de éste.
Art.2041.- Se reputa descubridor del tesoro el primero que lo haga visible, aunque sea en parte, siquiera no lo aprehenda ni reconozca que es un tesoro, y haya otros que trabajasen con él.
Si en el mismo sitio o inmediato a él, hubiese otro tesoro, su descubridor será el primero que lo hiciere visible.
Art.2042.- Está prohibido buscar tesoros en predios ajenos, sin licencia expresa de sus dueños o representantes.
El que fuere coposeedor del predio o poseedor inmediato, podrá buscarlos, con tal que el predio sea restablecido al estado en que se hallaba.
Art.2043.- El derecho de descubridor no puede ser invocado por el obrero a quien el propietario del predio le hubiere encargado hacer excavaciones en busca de un tesoro, ni por otros que lo hicieren sin autorización del propietario. En estos casos el tesoro hallado pertenece al propietario.
Art.2044.- El obrero que trabajando en un fundo ajeno descubriere un tesoro, tiene derecho a la mitad de él, aunque el propietario le hubiere predicho la posibilidad de hallarlo.
Art.2045.- Deja de considerarse tesoro la cosa hallada, si alguien demostrare que le pertenece. Esta demostración puede hacerse por cualquier medio de prueba.
Se presume que los objetos de reciente origen pertenecen al dueño del lugar donde fueren encontrados, si él hubiere fallecido en la casa que hacía parte del predio.
Art.2046.- El tesoro hallado en un inmueble hipotecado, no está comprendido en la hipoteca.
SECCION II
DE LA ESPECIFICACION Y LA ADJUNCION
Art.2047.- El que con trabajo, de buena o mala fe, transformare materia ajena en una cosa nueva, la hará suya, aunque sea posible restituirla a su forma anterior.
En ambos casos, el que especifique deberá pagar lo que valiere la materia, pero si hubiere obrado de mala fe, el dueño de ésta tendrá derecho a ser indemnizado de todo daño, si no prefiriese tomar la cosa, pagando al transformador el aumento de valor que hubiere adquirido.
Art.2048.- Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera, que formen partes integrantes de una sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la separación, con obligación de pagar al dueño de la cosa accesoria lo que ella valiere. Si no se pudiera determinar cual de ambas cosas es la principal, los dueños respectivos serán condóminos proporcionalmente al valor de ellas en el momento de la unión.
Art.2049.- El mismo principio del artículo anterior regirá siempre que, por un hecho casual o voluntario, dos cosas muebles de distintos propietarios, se mezclaren o confundieren, resultando materialmente inseparable, o cuando la separación sólo pudiere hacerse con gastos desproporcionados.
Si fuere posible separarlas, ello se hará a costa común cuando la mezcla fuese casual o, por cuenta de su autor, si hubiere sido voluntaria.
Art.2050.- Cuando de acuerdo con los artículos anteriores se extingue el dominio, también se extinguen los otros derechos reales que afecten la cosa. Constituido que sea un condominio, los derechos continuarán sobre la parte indivisa; pero si el dueño de un objeto adquiere el conjunto de la nueva especie, los derechos se extenderán a ella.
Art.2051.- El que por aplicación de las disposiciones anteriores experimentare la pérdida de su derecho puede demandar al que se beneficie de ella, una indemnización pecuniaria, según las reglas del enriquecimiento sin causa, y en su caso, sobre actos ilícitos. No puede pedir el restablecimiento de las cosas a su estado anterior.
El perjudicado tendrá privilegio sobre el precio que se le debiese.
SECCION III
DE LA ADQUISICION DE LOS PRODUCTOS
Y DE OTRAS PARTES INTEGRANTES DE UNA COSA
Art.2052.- Los productos y las partes constitutivas de una cosa pertenecen al propietario de ella, aun después de su separación, salvo los derechos de terceros al goce de la cosa, y de los poseedores de buena fe.
Art.2053.- El que en virtud de un derecho real está autorizado para apropiarse los productos y partes constitutivas de la cosa ajena, adquiere esa propiedad por la separación.
Los frutos civiles pertenecen, aunque no los haya percibido, en cuanto correspondan al tiempo de la existencia de su derecho.
Art.2054.- Los que sin títulos pero de buena fe poseyeren inmuebles como dueños o por otro derecho real, harán suyos los frutos naturales e industriales, una vez separados, y los civiles, sólo percibiéndolos efectivamente, aunque éstos correspondieren al tiempo de su posesión. Cuando al comienzo de ella existieren explotaciones, también les pertenecerán los productos que hubieren sido separados, pero deberán al propietario, y en su caso, al usufructuario, las sumas percibidas por los que hubieran enajenado.
Terminada la posesión, los frutos pendientes corresponderán al dueño o usufructuario; pero será resarcido el poseedor de buena fe, por los gastos efectuados para producirlos. También deberá reintegrársele los tributos que abonó, relativos a la propiedad en la parte y tiempo de preparación y cultivo de esos frutos.
Art.2055.- Si el poseedor fuere de mala fe, pertenecerán al propietario o al usufructuario en su caso, todos los frutos y productos existentes o realizados, los que deberán serle restituidos, con deducción de los gastos de cultivo y cosecha y de los tributos que correspondieren, según se dispone en el artículo anterior. Deberá también el valor de las partes constitutivas de que hubiere dispuesto, aunque el precio obtenido por ellas fuere menor. El heredero del poseedor de mala fe, hará suyos los frutos y productos percibidos de buena fe.
Art.2056.- Los dos artículos precedentes se aplicarán al poseedor que, dueño de la cosa o titular del uso y goce sobre ella, hubiere constituido derecho real a favor de un tercero, para usar y gozar de ese bien.
Art.2057.- Cuando el propietario autorizare a un tercero para apropiarse los productos u otras partes constitutivas de un inmueble y le hubiere conferido la posesión del mismo, el tercero los podrá adquirir separándolos; en caso contrario, solamente por la toma de posesión. Si la facultad concedida por el propietario resultare de una obligación pendiente, no podrá revocarla en tanto que el tercero poseyere la cosa. La misma regla se aplicará a la autorización concedida por el que no fuere propietario, pero a quien pertenecieren los productos y partes constitutivas de las cosas, una vez separadas. Regirá también, cuando el que hiciere la concesión no tuviere derecho para efectuarla, siempre que el adquirente de ellos fuere de buena fe en el momento de la toma de posesión y en aquél en que los productos y demás partes constitutivas fueren separadas.
SECCION IV
DE LA ADQUISICION DE COSAS MUEBLES POR LA POSESION
Art.2058.- Se adquiere la propiedad de cosas muebles por su posesión de buena fe, no siendo robadas o perdidas. La buena fe debe existir al tiempo de la adquisición.
El adquirente no es de buena fe, cuando sabe que la cosa no pertenece al enajenante, o cuando su ignorancia proviene de una culpa grave.
Esta disposición no se aplicará a las universalidades ni a los bienes que deben registrarse por exigencia de la ley.
Art.2059.- Serán consideradas cosas robadas, las sustraídas violenta o clandestinamente, pero no aquéllas que salieren del poder de su propietario por abuso de confianza, violación de depósito u otro acto de engaño o estafa.
Art.2060.- La adquisición de la propiedad de los títulos de crédito se regirá por las normas de este Código relativas a la cesión de derechos.
SECCION V
DE LA ADQUISICION DE COSAS MUEBLES POR CONTRATO
Art.2061.- Las cosas muebles podrán adquirirse, por contratos traslativos de propiedad, conforme a las disposiciones de este Código.
Art.2062.- La entrega hecha por el propietario de una cosa mueble, transfiere el dominio al adquirente cuando existe acuerdo entre ellos para transmitir la propiedad.
Si el adquirente está ya en posesión de la cosa, la propiedad se transmite por el acuerdo. Si el propietario posee la cosa, la tradición se efectúa por el convenio de constituir al adquirente en poseedor mediato.
Art.2063.- La posesión constituye en propietario al adquirente de buena fe, aunque la cosa no pertenezca al tradente, salvo el caso de que fuese robada o perdida.
Los derechos reales que pudiere existir sobre ella quedan extinguidos.
Las acciones de nulidad, resolución o rescisión a que se hallaba sometido el tradente, no pueden hacerse efectivas contra el poseedor actual.
Art.2064.- La buena fe del adquirente debe existir en el momento de la tradición. Queda excluida por el hecho de que la creencia en el derecho del enajenante sea imputable a negligencia o culpa del adquirente.
Art.2065.- El poseedor inmediato no adquiere la propiedad contra el poseedor mediato de quien recibió la cosa.
Art.2066.- Cuando la cosa es poseída por un tercero, la cesión hecha por el propietario a favor del adquirente de su acción para exigir la restitución de la cosa, equivale a la tradición.
Art.2067.- El que de buena fe adquiere la propiedad de una cosa mueble gravada con derechos de un tercero, en la creencia de estar libre de todo gravamen, produce la extinción de esos derechos.
No se extinguirán los derechos del tercero, si en la época en que debió tomárselos en consideración, no tenía buena fe el adquirente.
Art.2068.- Si el propietario enajenare sucesivamente la misma cosa a varias personas, el dominio corresponde al adquirente de buena fe que tomó posesión del mueble, aunque su título sea de fecha posterior, no tratándose de bienes sujetos a registro.
SECCION VI
DE LA PROPIEDAD DE GANADOS, MAQUINAS Y VEHICULOS AUTOMOTORES
Art.2069.- Sin perjuicio de lo dispuesto en este Código sobre la propiedad de cosas muebles y de lo estatuido por el Código Rural en relación a la propiedad de ganados, la marca o señal en el ganado mayor o menor que la lleve, constituye título de propiedad a favor de la persona o entidad que la tenga debidamente inscripta en el Registro de Marcas y Señales.
Art.2070.- La transferencia de ganado se acreditará en la forma establecida por la legislación especial.
Art.2071.- La propiedad de toda clase de máquina o vehículo automotor debe inscribirse en el Registro habilitado en la Dirección General de Registros, y su transmisión no podrá hacerse sino por escritura pública, previo certificado de no gravamen del mencionado Registrado.
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TITULO III
DEL DERECHO DE PROPIEDAD
CAPITULO I
DE LAS DISPOSICIONES GENERALES
Art.1953.- Todo derecho real sólo puede ser creado por la ley. Los contratos o disposiciones de última voluntad que tuviesen por fin constituir otros derechos reales o modificar los que este Código reconoce, valdrán como actos jurídicos constitutivos de derechos personales, si como tales pudiesen valer.
Son derechos reales: el dominio y el condominio, el usufructo, el uso y la habitación, las servidumbres prediales, la prenda y la hipoteca.
Art.1954.- La ley garantiza al propietario el derecho pleno y exclusivo de usar, gozar y disponer de sus bienes, dentro los límites y con la observancia de las obligaciones establecidas en este Código, conforme con la función social y económica atribuida por la Constitución Nacional al derecho de propiedad. También tiene facultad legítima de repeler la usurpación de los mismos y recuperarlos del poder de quien los posea injustamente.
El propietario tiene facultad de ejecutar respecto de la cosa todos los actos jurídicos de que ella es legalmente susceptible; arrendarla y enajenarla a título oneroso o gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbres o hipotecas.
Puede abdicar su propiedad y abandonar la cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona.
Art.1955.- El dominio se llama pleno o perfecto cuanto todos sus derechos elementales se hallan reunidos en el propietario, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno o imperfecto, cuando debe resolverse, al fin de cierto plazo o al advenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble gravado respecto de terceros con un derecho real que este Código autoriza.
Art.1956.- Con las limitaciones contenidas en la ley, la propiedad de un inmueble, además de comprender la superficie del terreno, se extiende a todo el espacio aéreo y al subsuelo que dentro de sus límites fueren útiles al ejercicio de este derecho.
No podrá el dueño impedir los actos que se realicen a tal altura o a tal profundidad, cuando él no tenga ningún interés en excluirlos.
Art.1957.- El dominio de la cosa corpórea, se presume exclusivo e ilimitado, hasta prueba en contrario y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior, y de las restricciones establecidas por la ley, sea en razón de vecindad, impuestos, prohibiciones municipales, expropiación por causa de utilidad pública, o interés social, u otras limitaciones legales.
Art.1958.- El propietario no puede prohibir a otro que use de la cosa suya, si esto es indispensable para evitar un peligro presente mucho más grave que el perjuicio que pudiere resultarle al propietario. Podrá éste hacerse indemnizar el perjuicio que se le hubiese causado.
Art.1959.- Si un inmueble corriese peligro inminente de ser perjudicado por el derrumbamiento de un edificio, por una obra levantada en un predio vecino, o por la caída de parte de este edificio u obra, podrá su propietario exigir que quien sería responsable del perjuicio adopte las medidas necesarias para evitar el peligro, o que preste caución por el daño inminente.
Art.1960.- No podrá excavarse una finca de modo que pierda su apoyo necesario el suelo del predio vecino, a no ser que se afirme suficientemente de otro modo el predio amenazado. El autor de la excavación peligrosa, responderá de los daños causados al fundo vecino.
Art.1961.- Cuando el propietario de un fundo, al construir un edificio en él, rebasase los límites de su predio, sin que le sea un imputable dolo ni culpa grave, debe el propietario de la heredad invadida tolerar el exceso, a menos que haya protestado contra el hecho al efectuarse la transgresión de los límites de su finca, o inmediatamente después. En este caso, el perjudicado será indemnizado por el pago del valor real de la fracción indebidamente ocupada, con más el valor estimado del perjuicio directo que le cause la privación de su propiedad, y la fracción de tierra ocupada pasará al dominio del que hizo la construcción, a menos que éste se allanare a demolerla.
Si la parte de la heredad vecina que quedó fuera de la construcción resultase insuficiente para una utilización o construcción de explotación normal, o quedase perjudicada la ya existente, su propietario podrá exigir la adquisición total.
Sin en cualquiera los casos precedentes no se abonase el precio, podrá el perjudicado obligar al constructor de la obra a demolerla y la expropiación quedará sin efecto.
Art.1962.- La propiedad de una cosa comprende simultáneamente la de los accesorios que se encuentren en ella, unidos de un modo natural o artificial.
Todas las construcciones, plantaciones, sus frutos naturales, civiles e industriales, productos y obras existentes en la superficie o en el interior de un terreno, aunque estén separados, pertenecen al propietario, salvo que por un motivo jurídico especial, hubiesen de corresponder al usufructuario, al locatario, o a otro.
Art.1963.- El dominio es perpetuo, y subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, o esté en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su consentimiento o contra su voluntad, a no ser que haya dejado que un tercero adquiera la cosa por prescripción.
Art.1964.- Nadie puede ser privado del dominio o de alguna de sus facultades, sino por causa de utilidad pública o interés social, definido por la ley, ni desposeído de su propiedad sin justa indemnización.
Art.1965.- Si la cosa expropiada no se destinare al fin que motivó la expropiación dentro de un plazo razonable, podrá el dueño anterior demandar su recuperación en el estado en que fue enajenada, consignando el precio o la indemnización pagada.
CAPITULO II
DE LA PROPIEDAD PRIVADA INMUEBLE
SECCION I
DE LA ADQUISICION Y PERDIDA DE LA PROPIEDAD PRIVADA SOBRE INMUEBLES
Art.1966.- Adquiérese la propiedad de bienes inmuebles por:
a) contrato;
b) accesión;
c) usucapión; y
d) sucesión hereditaria.
Art.1967.- Se pierde el dominio de los inmuebles:
a) por su enajenación;
b) por transmisión o declaración judicial;
c) por ejecución de sentencia;
d) por expropiación; y
e) por su abandono declarado en escritura pública, debidamente inscripta en el Registro de Inmuebles, y en los demás casos previstos en la ley.
SECCION II
DE LA TRANSMISION DE LA PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES
POR CONTRATO Y DE LA INSCRIPCION DE LOS TITULOS
Art.1968.- La propiedad de bienes inmuebles se transmite por contrato. Los títulos translativos de dominio están sujetos a la toma de razón en el Registro de Inmuebles para que produzcan efectos respecto de terceros.
Art.1969.- La transmisión, salvo declaración contraria, comprende los accesorios del inmueble existentes en el momento de la transferencia. Los objetos, que por efecto de ella, se entreguen al adquirente, o los que pasasen a poder de terceros, se regirán por las reglas generales sobre posesión de las cosas muebles.
Art.1970.- La inscripción no impide las acciones que procedan entre enajenante y adquirente para recuperar la cosa, ni tampoco las dirigidas contra terceros en los casos de anotación preventiva, respecto a los derechos constituidos después de ésta.
Art.1971.- Serán también inscriptas:
a) las sentencias por las cuales se pusiese término a la indivisión del condominio;
b) las sentencias que en los inventarios y cuentas particionarias adjudicasen bienes raíces en pago de deudas de herencia; y
c) las adjudicaciones en subasta pública, y en general, todos los actos jurídicos entre vivos, declarativos o modificativos de dominio sobre bienes inmuebles.
Art.1972.- Para determinar la prioridad entre dos o más inscripciones de una misma fecha, relativas al mismo bien, se atenderá a la hora de presentación en el Registro de los títulos respectivos.
Se considerará como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de la presentación que deberá constar en la inscripción misma.
Art.1973.- Los inmuebles abandonados pertenecen al Estado. Si lo abandonado fuese la parte de un condominio, ella acrecerá proporcionalmente a la de los otros comuneros.
En este caso, será necesario que la declaración se haga igualmente en escritura pública.
El propietario exclusivo de una cosa, no podrá hacer abandono de sólo una parte indivisa de ella.
SECCION III
DE LA ADQUISICION POR ACCESION
Art.1974.- La accesión puede resultar de:
a) la formación de islas;
b) aluvión;
c) avulsión;
d) abandono del álveo; y
e) la edificación de obras y las plantaciones.
PARAGRAFO I
DE LAS ISLAS
Art.1975.- Las islas situadas en los ríos navegables pertenecen a los propietarios ribereños, de acuerdo con las reglas siguientes:
a) las que se formaren en medio del río, se consideran acrecencia sobrevenida a las tierras ribereñas fronterizas de ambas márgenes, en la proporción de sus frentes, hasta la línea que divida el álveo en dos partes iguales;
b) las que se formaren entre esa línea y una de las márgenes, se considerarán acrecencia de las tierras ribereñas fronterizas de ese mismo lado; y
c) las que emergieren por el desdoblamiento de un nuevo brazo del río, continúan perteneciendo a los propietarios de las tierras a costa de las cuales se formaron.
PARAGRAFO II
DEL ALUVION
Art.1976.- Los acrecentamientos de tierra formados paulatina e insensiblemente por causas naturales, pertenecen a los propietarios de las tierras ribereñas.
Esta disposición es aplicable a los lagos y lagunas.
Art.1977.- El terreno de aluvión accede a las heredades ribereñas dentro de sus respectivas líneas de demarcación, prolongadas directamente hasta el agua, respetadas las disposiciones concernientes a la navegación.
Art.1978.- El aumento de tierra no se reputará efecto espontáneo de las aguas, cuando fuere a consecuencia de obras hechas por los ribereños. Tienen éstos el derecho de pedir el restablecimiento de las aguas en su lecho; y si no fuere posible conseguirlo, pueden demandar la destrucción de esas obras.
Si los trabajos hechos por uno de los ribereños no fueren simplemente defensivos, y avanzaren sobre la corriente del agua, el propietario de la otra ribera tendrá derecho a demandar la eliminación de las obras.
PARAGRAFO III
DE LA AVULSION
Art.1979.- Cuando la corriente de las aguas segrega de una ribera una porción de tierra y la transporta a otra heredad interior o de la ribera opuesta, su dueño puede retirarla mientras no se haya efectuado adhesión natural, pero no está obligado a hacerlo.
Si la avulsión fuere de cosas no susceptibles de adhesión natural, se aplicará lo dispuesto sobre las cosas perdidas.
Art.1980.- Si nadie reclamare la porción de tierra a que se refiere el artículo anterior dentro de un año, se considerará definitivamente incorporada al predio donde se halla, y el antiguo dueño perderá el derecho de reivindicarla o de ser indemnizado.
PARAGRAFO IV
DEL ALVEO ABANDONADO
Art.1981.- El álveo o cauce abandonado de un río del dominio público o privado pertenece a los propietarios ribereños de las dos márgenes sin que los dueños de las heredades por donde el río abriere nuevo cauce tengan derecho a indemnización alguna. Se entiende que los predios de ambas márgenes se extenderán hasta la mitad del álveo o cauce. Si éste separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y otras.
PARAGRAFO V
DE LA EDIFICACION Y LA PLANTACION
Art.1982.- Toda construcción o plantación existente en un terreno, se presume hecha por el propietario, y a su costa, salvo prueba en contrario.
Art.1983.- El que sembrare, plantare o edificare una finca propia con semillas, plantas o materiales ajenos, adquiere la propiedad de uno y otros, pero está obligado a pagar su valor; y si hubiese procedido de mala fe, será además condenado al resarcimiento de los daños y perjuicios. El dueño de las semillas, plantas o materiales podrá reivindicarlos si le conviniere, si ulteriormente se separasen.
Art.1984.- Cuando de buena fe se ha sembrado, edificado o plantado en terreno ajeno, y sin derecho para ello, el dueño está obligado a abonar el mayor valor que por los trabajos o la construcción hubiese adquirido el bien, en el momento de la restitución. Puede impedir la demolición o deterioro de los trabajos.
No está obligado a pagar las mejoras voluptuarias. El autor podrá levantarlas, si no causare perjuicio al bien. Si procedió de mala fé, estará obligado a la demolición o reposición de las cosas a su estado primitivo, a su costa. Si el dueño quisiere conservar lo hecho, no podrán ser destruidas las mejoras, y deberá abonar el mayor valor que por los trabajos hubiere adquirido el bien.
Art.1985.- Si hubiere mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sin también por parte del dueño, se reglarán los derechos de uno y otro según lo dispuesto respecto del edificante de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueño, siempre que el edificio, siembra o plantación se hiciere a vista y conocimiento del mismo y sin oposición suya.
Art.1986.- El dueño no está obligado, en caso alguno, a abonar las impensas y mejoras útiles, posteriores a la notificación de la demanda. Sólo debe las necesarias.
Art.1987.- Se aplicará también lo dispuesto para el que sembrare, plantare, o edificare en predio propio con materiales ajenos al caso del que de buena fe empleó semillas, plantas o materiales ajenos en terreno ajeno.
El propietario de éstos podrá exigir del dueño del suelo la indemnización si no pudiere cobrarla del plantador o constructor.
Art.1988.- El poseedor cuando ha sembrado, edificado o plantado de buena fe en terreno ajeno tiene derecho de retención mientras no sea indemnizado. Si procedió de mala fe tendrá ese derecho en caso de que el propietario quisiere conservar las mejoras introducidas.
SECCION IV
DE LA USUCAPION
Art.1989.- El que poseyere ininterrumpidamente un inmueble durante veinte años sin oposición y sin distinción entre presentes y ausentes, adquiere el dominio de él sin necesidad de título ni de buena fe, la que en este caso se presume. Podrá pedir el juez que así lo declare por sentencia, la que servirá de título de propiedad para su inscripción en el Registro de Inmuebles.
Art.1990.- Quien hubiere adquirido un inmueble de buena fe y con justo título, obtendrá el dominio del mismo por la posesión continua de diez años
En iguales condiciones podrá adquirir los bienes el que posea una herencia, cuando medie declaratoria a su favor en virtud de la muerte real o presunta del titular.
Este precepto se aplicará al legatario de cosa determinada.
Art.1991.- El sucesor particular de buena fe puede unir su posesión a la de su autor aunque este sea de mala fe, y beneficiarse del plazo fijado para la usucapión. La causa, la naturaleza y los vicios de la posesión del autor, no serán considerados en el adquirente a los efectos de la prescripción.
Art.1992.- Las causas que obstan, suspenden o interrumpen la prescripción, también son aplicables a la usucapión, así como al poseedor se extiende lo dispuesto respecto del deudor.
Art.1993.- Las tierras del dominio privado del Estado y de los entes autónomos del Derecho Público no pueden ser adquiridas por usucapión.
Art.1994.- La buena fe exigida por este Código, es la creencia sin duda alguna, en el poseedor de ser titular legítimo, del derecho.
Art.1995.- Será justo título para la usucapión aquél que teniendo por fin transmitir el dominio o un derecho real, reviste las solemnidades exigidas por la ley para su validez.
Art.1996.- El título debe ser verdadero y corresponder al inmueble poseído. El título putativo no es suficiente, cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tenía un título válido.
Art.1997.- Aunque la nulidad del título sea meramente relativa al adquirente de la cosa, no podrá éste usucapir contra terceros ni contra aquéllos mismos de quienes emana el título.
Art.1998.- El título subordinado a una condición suspensiva, no es eficaz para la usucapión sino desde su cumplimiento. El sometido a condición resolutoria es útil desde su origen para la usucapión, salvo el caso de que haya acaecido aquélla.
Art.1999.- Las reglas de la presente Sección son aplicables al usufructo, uso y habitación y a las servidumbres prediales, en los casos previstos en este Código.
SECCION V
DE LAS RESTRICCIONES Y LIMITES DEL DOMINIO O DE LOS DERECHOS DE
VECINDAD
PARAGRAFO I
DEL USO NOCIVO DE LA PROPIEDAD
Art.2000.- El propietario está obligado, en el ejercicio de su derecho, especialmente en los trabajos de explotación industrial, a abstenerse de todo exceso en detrimento de la propiedad de los vecinos. Quedan prohibidos en particular las emisiones de humo o de hollín, las emanaciones nocivas y molestas, los ruidos, las trepidaciones de efecto perjudicial y que excedan los límites de la tolerancia que se deben los vecinos en consideración al uso local, a la situación y a la naturaleza de los inmuebles. El propietario, inquilino o usufructuario de un predio tiene el derecho a impedir que el mal uso de la propiedad vecina pueda perjudicar la seguridad, el sosiego y la salud de los que habitan.
Según la circunstancia del caso, el juez puede disponer la cesación de tales molestias y la indemnización de los daños, aunque mediare autorización administrativa.
PARAGRAFO II
DE LOS ARBOLES Y ARBUSTOS
Art.2001.- El propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino a distancia de tres metros de la línea divisoria con el vecino, sea la propiedad de éste predio rústico o urbano, esté o no cerrado, o aunque sean ambas heredades de bosques. No podrán tenerse arbustos sino a distancia de un metro.
Art.2002.- El propietario podrá cortar en su finca y guardarse las raíces de los árboles o arbustos que procedan del predio vecino. Lo mismo sucederá con las ramas que caigan sobre su finca, cuando el propietario haya fijado al poseedor del predio vecino un plazo conveniente para hacerlas cortar y éste no lo haya hecho durante dicho plazo.
De este derecho no gozará el propietario si las raíces o ramas no perjudicasen el uso de su finca.
PARAGRAFO III
DEL PASO OBLIGATORIO
Art.2003.- Si entre una finca y un camino público faltase la necesaria comunicación para una explotación regular, podrá el propietario de la finca encerrada exigir de los vecinos que toleren, mientras sea necesario, el uso de sus predios para establecer dicha comunicación. La dirección del paso obligatorio y la extensión del uso deberán fijarse judicialmente si las partes no convinieren en ello.
El vecino a quien le fuere impuesto el paso, deberá ser indemnizado.
PARAGRAFO IV
DE LAS AGUAS
Art.2004.- Las aguas pluviales pertenecen a los dueños de las heredades donde cayesen, o donde entrasen, y pueden disponer libremente de ellas, o desviarlas, en detrimento de los terrenos inferiores, si no hay derecho adquirido en contrario.
Art.2005.- Los dueños de terrenos en los cuales surjan manantiales, podrán usar libremente de ellos y cambiar su dirección natural, sin que el hecho de correr sobre los fundos inferiores conceda derecho alguno a sus propietarios.
Cuando sean aguas que corran naturalmente, pertenecen al dominio público, y el dueño del terreno sobre el cual corran no podrá cambiar su dirección. Le será permitido, sin embargo, usar de tales aguas para las necesidades de su heredad.
Art.2006.- Los terrenos inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos superiores, sin que para eso hubiese contribuido el trabajo del hombre. No pueden ser ellas empleadas en forma que perjudique a las heredades inferiores. El propietario superior no puede hacer acto alguno que agrave la sujeción del fundo inferior.
Art.2007.- Lo dispuesto en el primer párrafo del artículo anterior no comprende las aguas subterráneas que salen al exterior por obra del hombre, ni las pluviales caídas de los techos o de los depósitos en que hubiesen sido recogidas, ni las aguas servidas que se hubiesen empleado en la limpieza doméstica o en trabajos de fábrica. El dueño del predio inferior puede demandar que estas aguas sean desviadas, o que se le indemnice el perjuicio que sufriere.
Art.2008.- Están igualmente obligados los dueños de terrenos inferiores, a recibir las arenas y piedras que las aguas pluviales arrastren en su curso, y no podrán reclamarlas los propietarios de los terrenos superiores.
Art.2009.- El dueño del terreno inferior no puede hacer dique alguno que contenga o haga refluir sobre el terreno superior, las aguas, arenas o piedras que naturalmente desciendan a él, y aunque la obra haya sido vista y conocida por el dueño del terreno superior, puede éste pedir que el dique sea destruido, si no hubiese comprendido el perjuicio que sufriría, y si la obra no tuviese veinte años de existencia.
Art.2010.- El que hiciere obras para impedir la entrada de aguas que no está obligado a recibir en su terreno, no responderá por el daño que tales obras pudieren causar.
Art.2011.- Las riberas de los ríos o lagos navegables, aunque pertenezcan a propiedades privadas, estarán sujetas a una restricción de dominio de interés público de la navegación, en una extensión de diez metros, conforme a las disposiciones de las leyes especiales.
Art.2012.- Se prohíbe a los ribereños alterar la corriente natural o el cauce, o efectuar derivaciones sin permiso de la autoridad. En los ríos navegables queda vedado el uso de las aguas que estorbe o perjudique el tránsito fluvial.
Art.2013.- Si las aguas se estancasen, corriesen más lentas o impetuosas, o torciesen su curso natural, los ribereños a quienes tales alteraciones perjudiquen, podrán remover los obstáculos, construir obras defensivas, o reparar las destruidas, con el fin que el curso de las aguas se restituya a su estado anterior.
Si tales alteraciones fueren causadas por caso fortuito o fuerza mayor, corresponden al Estado los gastos necesarios para volver las aguas a su estado anterior. Si fueren motivadas por culpa de alguno de los ribereños, que hiciese obre perjudicial, o destruyese las obras defensivas, los gastos serán pagados por él, a más de la indemnización del daño.
Art.2014.- Ni con licencia del Estado podrán los ribereños extender sus diques de represas, más allá del medio del río o del arroyo. Tampoco les será permitido, sin el consentimiento de los otros ribereños, represar las aguas de los ríos o arroyos, de manera que las alcen fuera de los límites de su propiedad, hagan más profundo el cauce en el curso superior, inunde los terrenos inferiores o priven a los vecinos del uso de ellas.
PARAGRAFO V
DEL DERECHO DE CONSTRUIR
Art.2015.- Todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la caída, o los materiales que de ellos se desprendan no puedan dañar a los vecinos o transeúntes, bajo la pena de satisfacer los daños e intereses que por su negligencia les causare.
En caso de que haya peligro de perjuicio para la propiedad vecina, su dueño podrá exigir las medidas de seguridad necesarias.
Art.2016.- Nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, obras, o efectuar trabajos que causen humedad, establos, depósitos de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras fábricas, o empresas peligrosas para la seguridad, solidez y salubridad de los edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas por los reglamentos municipales y usos del país.
Si a pesar de haberse observado los reglamentos, fuesen nocivos para algún vecino los trabajos, podrá éste exigir su demolición, y la indemnización que proceda.
Art.2017.- El que quiera hacer una chimenea, o un fogón u hogar, contra una pared medianera, debe hacer construir un contramuro aislante.
Para hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe dejar un vacío entre la pared o fragua de no menos de quince centímetros.
Para hacer pozos, con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera o no medianera, debe hacerse contramuro de treinta centímetros de espesor.
Art.2018.- El propietario de una heredad contigua a un muro no medianero, no puede apoyar en él obras o construcciones, ni usarlo de manera alguna.
Art.2019.- Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro servicio provisional en el inmueble del vecino o pasar obreros o materiales, el dueño de éste no tendrá derecho a impedirlo, siendo a cargo del que construyere la obra la indemnización del daño que causare.
Art.2020.- Ningún propietario o medianero podrá abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consentimiento del condómino.
Art.2021.- El dueño de una pared no medianera contigua a una finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir luces conforme a las ordenanzas municipales.
No tiene derecho, en tal caso, para impedir que en el suelo vecino se levante una pared que cierre las ventanas y le prive de las luces.
Art.2022.- Sólo pueden tenerse vistas sobre el predio vecino cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones u otros voladizos, guardando las distancias exigidas por los reglamentos municipales.
PARAGRAFO VI
DE LA DEMARCACION ENTRE PREDIOS
Art.2023.- El propietario de una heredad puede obligar al dueño del predio lindero a proceder con él a la demarcación de los dos predios, y a renovar mojones destruidos o desaparecidos, repartiéndose proporcionalmente los gastos entre los propietarios colindantes.
Art.2024.- La acción de deslinde tiene por antecedente indispensable la contigüidad de dos heredades, no separadas por edificios, muros o cercas u otras obras permanentes, a menos que las cercas hayan sido removidas por uno de los vecinos, sin el consentimiento del lindero, sobre rumbos o mojones unilateralmente fijados.
La acción de deslinde compete únicamente a los titulares de derechos reales sobre el terreno, y se da contra los que posean la heredad contigua. Actor y demandado pueden pedir la citación de los demás poseedores, para que la sentencia que se dicte en el juicio cause cosa juzgada a su respecto.
Art.2025.- Si hubiese confusión de límites o contestación sobre ellos, se fijarán por el juez, de acuerdo con los límites respectivos, y en defecto de datos suficientes, de acuerdo con la posesión. Si no pudiesen determinarse por esos medios, resolverá el juez, teniendo en consideración los hechos demostrados.
Si se plantearen acciones reales, o posesorias, la decisión se dictará de conformidad con las disposiciones que las rigen.
Art.2026.- La operación de deslinde sea judicial o convencional, debe practicarse por profesionales autorizados por la ley. El deslinde hecho por convenio, será suscrito, y sometido por las partes, con la mensura debidamente practicada, a la aprobación del juez competente. Sin ésta, dicho convenio será nulo. La homologación del convenio por el juez, o la sentencia aprobatoria que éste dicte en caso de ser judicial el deslinde, constituirá título de propiedad entre las partes y sus sucesores, siempre que haya sido inscripta en el Registro de inmuebles.
PARAGRAFO VII
DEL DERECHO DE CERCAR
Art.2027.- Todo propietario o titular de un derecho real, tiene facultad para cercar su propiedad, o la finca gravada con derecho real, sea ella urbana o rural.
Art.2028.- Los derechos y obligaciones que nacen del encerramiento de las propiedades particulares, se regularán por la legislación especial.
CAPÍTULO III
DE LA ADQUISICIÓN Y PÉRDIDA DE LA PROPIEDAD DE COSAS MUEBLES
SECCION I
DE LA APROPIACION
Art.2029.- Se adquiere por aprehensión la propiedad de las cosas muebles que nunca tuvieron dueño, y la de aquellas cuya posesión hubiere sido abandonada con intención de renunciar a su dominio, si esa aprehensión no fuere prohibida por la ley, y si hiciere con la voluntad de adquirir la propiedad.
Si el abandonado de la cosa fuere hecho con indicación de la persona en cuyo beneficio se hace, sólo ésta podrá tomarla. Si otra persona la aprehendiere, revertirá la cosa al dominio del renunciante y podrá éste reivindicarla o exigir su valor.
No se comprenden entre las cosas abandonadas las evidentemente perdidas; las que sin voluntad de sus dueños cayeren en un lago o río, o fueren arrojadas para alijar una embarcación; ni los buques y máquinas aéreas, hallados como despojos de un accidente.
En caso de duda, se entenderá que la cosa ha sido perdida.
Art.2030.- Son cosas sin dueño sujetas a apropiación:
a) los animales silvestres en libertad, los cuales pertenecen a quien los haya cazado. Mientras el cazador persiguiere al animal que hirió, tiene derecho a él, aunque otro lo atrapase; y
b) los animales mansos o domesticados carentes de marca o señal, pertenecerán al dueño del inmueble donde contrajesen la costumbre de vivir, si éste no se hubiere valido de artificios para atraerlos. Si los hubiere practicado, responderá como por acto ilícito.
Los animales domésticos y domesticados no podrán ser objeto de apropiación, aunque hayan huido refugiándose en predios ajenos.
No puede entrarse en heredades ajenas cerradas o cultivadas en persecución de enjambres o de animales domesticados o domésticos sin permiso del dueño de ellas.
Art.2031.- Cuando una cosa mueble, cuya transferencia exija inscripción en un Registro Público, hubiese sido robada o perdida, podrá su poseedor usucapirla en el término de dos años computados desde que fuera anotada a su nombre. El plazo se extenderá a tres años, para aquellas cosas muebles que en el mismo supuesto no requieran ser inscriptas.
La posesión deberá ser en ambos casos, de buena fe, continua y en calidad de dueño.
Art.2032.- Los frutos caídos de los árboles pertenecen al dueño del terreno donde cayesen.
Art.2033.- Los animales que se cazaren en predio ajeno cerrado, plantado o cultivado, sin permiso del dueño, pertenecen a éste y el cazador está obligado a pagar el daño que hubiere causado.
SECCION I
DE LA APROPIACION.
PARAGRAFO I
DE LA PESCA
Art.2034.- Es libre la pesca en los ríos y lagos navegables. En los no navegables y en los arroyos, los propietarios ribereños tienen el derecho de pescar por su lado, hasta el medio del río o arroyo.
En todos los casos, la pesca se sujetará a los reglamentos dictados por la autoridad competente.
PARAGRAFO II
DEL HALLAZGO DE LA COSA PERDIDA
Art.2035.- El que hallare una cosa, presumiblemente perdida, si la tomare asumirá la responsabilidad del depositario, y estará obligado, como tal, a restituirla a su dueño o legítimo poseedor. Está obligado además a informar al propietario y, no pudiendo hacerlo, avisará a la autoridad policial del lugar o tomará las medidas aconsejadas por las circunstancias.
Art.2036.- El que restituyere la cosa hallada tendrá derecho a una recompensa y a una indemnización por los gastos que hubiere hecho para la conservación y transporte de la cosa, si el propietario no prefiriese abandonarla. La recompensa y la indemnización serán fijadas por el juez.
Si el dueño hubiese ofrecido recompensa por el hallazgo, el que la encontró podrá optar entre el premio ofrecido y la recompensa e indemnización establecidas judicialmente.
Art.2037.- El que encontró y tomó la cosa responderá de los perjuicios causados al propietario o poseedor legítimo, cuando hubiese procedido con dolo. Este resultará del deterioro intencional que aquél causare a la cosa, del uso indebido que hiciere de ésta o de la omisión de las obligaciones impuestas por la ley.
Art.2038.- Si la cosa hallada estuviese expuesta a deterioro y el dueño no fuere encontrado se la venderá en subasta pública ordenada por el juez. Se deducirán del producto, los gastos de aprehensión y conservación y se otorgará una recompensa al que la halló. El excedente será depositado en la Municipalidad del lugar para ser entregado al dueño si éste apareciere dentro del plazo de un año.
Art.2039.- Será ilícita la apropiación de las cosas muebles ajenas perdidas, que no se ajustaren a las normas precedentes.
Art.2040.- Se tendrá por tesoro, todo objeto de valor sin dueño conocido, que estuviere oculto o enterrado en un inmueble. No lo serán aquellos objetos encontrados en las sepulturas o lugares públicos destinados a ese fin.
El que hallare un tesoro en fundo propio, adquiere el dominio de él, pero si el descubrimiento fuere en predio ajeno, lo dividirá por mitad con el dueño de éste.
Art.2041.- Se reputa descubridor del tesoro el primero que lo haga visible, aunque sea en parte, siquiera no lo aprehenda ni reconozca que es un tesoro, y haya otros que trabajasen con él.
Si en el mismo sitio o inmediato a él, hubiese otro tesoro, su descubridor será el primero que lo hiciere visible.
Art.2042.- Está prohibido buscar tesoros en predios ajenos, sin licencia expresa de sus dueños o representantes.
El que fuere coposeedor del predio o poseedor inmediato, podrá buscarlos, con tal que el predio sea restablecido al estado en que se hallaba.
Art.2043.- El derecho de descubridor no puede ser invocado por el obrero a quien el propietario del predio le hubiere encargado hacer excavaciones en busca de un tesoro, ni por otros que lo hicieren sin autorización del propietario. En estos casos el tesoro hallado pertenece al propietario.
Art.2044.- El obrero que trabajando en un fundo ajeno descubriere un tesoro, tiene derecho a la mitad de él, aunque el propietario le hubiere predicho la posibilidad de hallarlo.
Art.2045.- Deja de considerarse tesoro la cosa hallada, si alguien demostrare que le pertenece. Esta demostración puede hacerse por cualquier medio de prueba.
Se presume que los objetos de reciente origen pertenecen al dueño del lugar donde fueren encontrados, si él hubiere fallecido en la casa que hacía parte del predio.
Art.2046.- El tesoro hallado en un inmueble hipotecado, no está comprendido en la hipoteca.
SECCION II
DE LA ESPECIFICACION Y LA ADJUNCION
Art.2047.- El que con trabajo, de buena o mala fe, transformare materia ajena en una cosa nueva, la hará suya, aunque sea posible restituirla a su forma anterior.
En ambos casos, el que especifique deberá pagar lo que valiere la materia, pero si hubiere obrado de mala fe, el dueño de ésta tendrá derecho a ser indemnizado de todo daño, si no prefiriese tomar la cosa, pagando al transformador el aumento de valor que hubiere adquirido.
Art.2048.- Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera, que formen partes integrantes de una sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la separación, con obligación de pagar al dueño de la cosa accesoria lo que ella valiere. Si no se pudiera determinar cual de ambas cosas es la principal, los dueños respectivos serán condóminos proporcionalmente al valor de ellas en el momento de la unión.
Art.2049.- El mismo principio del artículo anterior regirá siempre que, por un hecho casual o voluntario, dos cosas muebles de distintos propietarios, se mezclaren o confundieren, resultando materialmente inseparable, o cuando la separación sólo pudiere hacerse con gastos desproporcionados.
Si fuere posible separarlas, ello se hará a costa común cuando la mezcla fuese casual o, por cuenta de su autor, si hubiere sido voluntaria.
Art.2050.- Cuando de acuerdo con los artículos anteriores se extingue el dominio, también se extinguen los otros derechos reales que afecten la cosa. Constituido que sea un condominio, los derechos continuarán sobre la parte indivisa; pero si el dueño de un objeto adquiere el conjunto de la nueva especie, los derechos se extenderán a ella.
Art.2051.- El que por aplicación de las disposiciones anteriores experimentare la pérdida de su derecho puede demandar al que se beneficie de ella, una indemnización pecuniaria, según las reglas del enriquecimiento sin causa, y en su caso, sobre actos ilícitos. No puede pedir el restablecimiento de las cosas a su estado anterior.
El perjudicado tendrá privilegio sobre el precio que se le debiese.
SECCION III
DE LA ADQUISICION DE LOS PRODUCTOS
Y DE OTRAS PARTES INTEGRANTES DE UNA COSA
Art.2052.- Los productos y las partes constitutivas de una cosa pertenecen al propietario de ella, aun después de su separación, salvo los derechos de terceros al goce de la cosa, y de los poseedores de buena fe.
Art.2053.- El que en virtud de un derecho real está autorizado para apropiarse los productos y partes constitutivas de la cosa ajena, adquiere esa propiedad por la separación.
Los frutos civiles pertenecen, aunque no los haya percibido, en cuanto correspondan al tiempo de la existencia de su derecho.
Art.2054.- Los que sin títulos pero de buena fe poseyeren inmuebles como dueños o por otro derecho real, harán suyos los frutos naturales e industriales, una vez separados, y los civiles, sólo percibiéndolos efectivamente, aunque éstos correspondieren al tiempo de su posesión. Cuando al comienzo de ella existieren explotaciones, también les pertenecerán los productos que hubieren sido separados, pero deberán al propietario, y en su caso, al usufructuario, las sumas percibidas por los que hubieran enajenado.
Terminada la posesión, los frutos pendientes corresponderán al dueño o usufructuario; pero será resarcido el poseedor de buena fe, por los gastos efectuados para producirlos. También deberá reintegrársele los tributos que abonó, relativos a la propiedad en la parte y tiempo de preparación y cultivo de esos frutos.
Art.2055.- Si el poseedor fuere de mala fe, pertenecerán al propietario o al usufructuario en su caso, todos los frutos y productos existentes o realizados, los que deberán serle restituidos, con deducción de los gastos de cultivo y cosecha y de los tributos que correspondieren, según se dispone en el artículo anterior. Deberá también el valor de las partes constitutivas de que hubiere dispuesto, aunque el precio obtenido por ellas fuere menor. El heredero del poseedor de mala fe, hará suyos los frutos y productos percibidos de buena fe.
Art.2056.- Los dos artículos precedentes se aplicarán al poseedor que, dueño de la cosa o titular del uso y goce sobre ella, hubiere constituido derecho real a favor de un tercero, para usar y gozar de ese bien.
Art.2057.- Cuando el propietario autorizare a un tercero para apropiarse los productos u otras partes constitutivas de un inmueble y le hubiere conferido la posesión del mismo, el tercero los podrá adquirir separándolos; en caso contrario, solamente por la toma de posesión. Si la facultad concedida por el propietario resultare de una obligación pendiente, no podrá revocarla en tanto que el tercero poseyere la cosa. La misma regla se aplicará a la autorización concedida por el que no fuere propietario, pero a quien pertenecieren los productos y partes constitutivas de las cosas, una vez separadas. Regirá también, cuando el que hiciere la concesión no tuviere derecho para efectuarla, siempre que el adquirente de ellos fuere de buena fe en el momento de la toma de posesión y en aquél en que los productos y demás partes constitutivas fueren separadas.
SECCION IV
DE LA ADQUISICION DE COSAS MUEBLES POR LA POSESION
Art.2058.- Se adquiere la propiedad de cosas muebles por su posesión de buena fe, no siendo robadas o perdidas. La buena fe debe existir al tiempo de la adquisición.
El adquirente no es de buena fe, cuando sabe que la cosa no pertenece al enajenante, o cuando su ignorancia proviene de una culpa grave.
Esta disposición no se aplicará a las universalidades ni a los bienes que deben registrarse por exigencia de la ley.
Art.2059.- Serán consideradas cosas robadas, las sustraídas violenta o clandestinamente, pero no aquéllas que salieren del poder de su propietario por abuso de confianza, violación de depósito u otro acto de engaño o estafa.
Art.2060.- La adquisición de la propiedad de los títulos de crédito se regirá por las normas de este Código relativas a la cesión de derechos.
SECCION V
DE LA ADQUISICION DE COSAS MUEBLES POR CONTRATO
Art.2061.- Las cosas muebles podrán adquirirse, por contratos traslativos de propiedad, conforme a las disposiciones de este Código.
Art.2062.- La entrega hecha por el propietario de una cosa mueble, transfiere el dominio al adquirente cuando existe acuerdo entre ellos para transmitir la propiedad.
Si el adquirente está ya en posesión de la cosa, la propiedad se transmite por el acuerdo. Si el propietario posee la cosa, la tradición se efectúa por el convenio de constituir al adquirente en poseedor mediato.
Art.2063.- La posesión constituye en propietario al adquirente de buena fe, aunque la cosa no pertenezca al tradente, salvo el caso de que fuese robada o perdida.
Los derechos reales que pudiere existir sobre ella quedan extinguidos.
Las acciones de nulidad, resolución o rescisión a que se hallaba sometido el tradente, no pueden hacerse efectivas contra el poseedor actual.
Art.2064.- La buena fe del adquirente debe existir en el momento de la tradición. Queda excluida por el hecho de que la creencia en el derecho del enajenante sea imputable a negligencia o culpa del adquirente.
Art.2065.- El poseedor inmediato no adquiere la propiedad contra el poseedor mediato de quien recibió la cosa.
Art.2066.- Cuando la cosa es poseída por un tercero, la cesión hecha por el propietario a favor del adquirente de su acción para exigir la restitución de la cosa, equivale a la tradición.
Art.2067.- El que de buena fe adquiere la propiedad de una cosa mueble gravada con derechos de un tercero, en la creencia de estar libre de todo gravamen, produce la extinción de esos derechos.
No se extinguirán los derechos del tercero, si en la época en que debió tomárselos en consideración, no tenía buena fe el adquirente.
Art.2068.- Si el propietario enajenare sucesivamente la misma cosa a varias personas, el dominio corresponde al adquirente de buena fe que tomó posesión del mueble, aunque su título sea de fecha posterior, no tratándose de bienes sujetos a registro.
SECCION VI
DE LA PROPIEDAD DE GANADOS, MAQUINAS Y VEHICULOS AUTOMOTORES
Art.2069.- Sin perjuicio de lo dispuesto en este Código sobre la propiedad de cosas muebles y de lo estatuido por el Código Rural en relación a la propiedad de ganados, la marca o señal en el ganado mayor o menor que la lleve, constituye título de propiedad a favor de la persona o entidad que la tenga debidamente inscripta en el Registro de Marcas y Señales.
Art.2070.- La transferencia de ganado se acreditará en la forma establecida por la legislación especial.
Art.2071.- La propiedad de toda clase de máquina o vehículo automotor debe inscribirse en el Registro habilitado en la Dirección General de Registros, y su transmisión no podrá hacerse sino por escritura pública, previo certificado de no gravamen del mencionado Registrado.
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LIBRO CUARTO
DE LOS DERECHOS REALES O SOBRE LAS COSAS
TITULO IV
DEL BIEN DE FAMILIA
Art.2072.- Podrán beneficiarse con la institución del bien de familia el propietario constituyente, su esposa, los descendientes menores de edad o los hijos adoptivos, hasta la mayoría de edad.
Si el propietario no casado tuviere bajo el mismo techo su familia, pública y notoriamente conocida, podrá también constituir el bien de familia en beneficio de la madre, del hijo o hijos habidos en común, hasta la mayoría de edad de éstos.
Nadie podrá constituir más de una propiedad urbana o rural como bien de familia.
Art.2073.- El inmueble a ser constituido como bien de familia no excederá en su avaluación fiscal del importe de (5.000) cinco mil jornales mínimos legales establecidos para trabajadores de actividades diversas no especificadas de la Capital.
El mayor valor atribuido al inmueble por disposiciones legales que no se basen en mejoras introducidas en el mismo, no harán cesar su calidad de bien de familia. La constitución quedará formalizada y será oponible a terceros desde que el inmueble quede inscripto en tal carácter en el Registro de inmuebles. Para los bienes muebles no se requerirá la formalidad del Registro.
Constituyen también bien de familia el lecho del beneficiario, de su mujer e hijos; los muebles de indispensables uso en el hogar, incluyendo cocinas, heladeras, ventiladores, radios, televisores e instrumentos musicales familiares, máquinas de coser y de lavar, y los instrumentos necesarios para la profesión, arte u oficio que ejerza el dueño de tales bienes. Dichos bienes no serán ejecutables ni embargables, salvo que se reclame el precio de venta.
Art.2074.- El que desee constituir un bien de familia deberá solicitarlo al Juez de Primera Instancia en lo Civil de su domicilio, justificando el dominio y los demás requisitos establecidos por este Código.
Art.2075.- La anotación del inmueble constituido como bien de familia en el Registro de Inmuebles, consistirá en una nota marginal en la inscripción de dicho inmueble, debiendo llevarse por separado un índice especial a este efecto. Cualquier persona podrá solicitar informe al Registro respecto de si un inmueble determinado se encuentra anotado como bien de familia.
Art.2076.- El inmueble registrado como bien de familia no podrá ser enajenado ni objeto de embargo y ejecución por deudas del propietario posteriores a la constitución del mismo, salvo en los casos siguientes:
a) cuando se trate de pago de obligaciones contraídas con anterioridad a la constitución del bien de familia;
b) cuando se adeudare impuestos y tasas del inmueble; y
c) cuando se reclame el pago de mejoras introducidas en el inmueble y que aumenten su valor.
Art.2077.- El bien de familia no podrá ser objeto de arrendamiento ni de hipoteca, sino con la conformidad de todas las personas beneficiadas por el mismo o de sus representantes legales, previa autorización judicial, que será otorgada en caso de que el juez lo considere conveniente al interés de la familia.
Art.2078.- El régimen del bien de familia subsistirá después del fallecimiento del constituyente en beneficio del cónyuge sobreviviente y los descendientes, o de los hijos adoptivos, y en su caso, de la madre y sus hijos menores extramatrimoniales.
Art.2079.- Cuando el bien de familia se transmita por causa de muerte del constituyente a sus sucesores, conforme a las disposiciones de este Código, quedará exonerado del impuesto sucesorio.
Art.2080.- Los beneficiarios del bien de familia estarán representados en sus relaciones con terceros en todo lo que al mismo se refiera, por quien lo constituyó en su defecto, por el otro cónyuge, y a falta de éste, por el que nombre la mayoría.
El representante tendrá además la administración de los bienes afectados, con las responsabilidades que la ley establece.
Art.2081.- Cesará la afectación del inmueble como bien de familia en los siguientes casos:
a) por pedido expreso del constituyente. Si el bien de familia fuere ganancial se requerirá el consentimiento del otro cónyuge, o en su caso, de la madre de los hijos extramatrimoniales; si existieren hijos menores, se requerirá la intervención del Ministerio Pupilar;
b) por venta judicial en los casos establecidos en este Código;
c) por la expropiación por causa de utilidad pública o interés social;
d) por reivindicación, cuando se introduzcan en el inmueble mejoras que hagan sobrepasar el valor máximo establecido por este Código;
e) por matrimonio del cónyuge sobreviviente, o disolución de la unión de hecho y matrimonio del hombre con otra mujer; siempre que los hijos hayan llegado a la mayoría de edad; y
f) cuando falleciere el cónyuge supérstite y los hijos hayan llegado a la mayoría de edad.
Art.2082.- Para solicitar el cese de beneficio del bien de familia se procederá del mismo modo que para su constitución. En caso de divorcio, el juez en la sentencia decidirá el destino del bien de familia, atendiendo a la inocencia o culpabilidad de cada cónyuge y a la suerte de los hijos.
En caso de disolución y liquidación de la sociedad conyugal, el inmueble, si fuere ganancial será adjudicado en condominio a ambos cónyuges, debiendo regirse por las normas establecidas para el condominio por este Código, y mantenerse el estado de indivisión a lo menos por cinco años.
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TITULO V
DEL CONDOMINIO
CAPITULO I
DE LAS DISPOSICIONES GENERALES
Art.2083.- Hay condominio cuando dos o más personas comparten el dominio de una misma cosa mueble o inmueble por contrato, actos de última voluntad, o disposición de la ley, sin que ninguna de ellas pueda excluir a la otra en el ejercicio del derecho real proporcional inherente a su cuota parte ideal en la cosa, ni de otro modo que el estatuido por el presente Código. No es condominio la comunidad de bienes que no sean cosas.
Art.2084.- Ninguno de los condóminos puede, sin el consentimiento de los otros, ejercer sobre la cosa común, ni sobre la menor parte de ella físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. Bastará la oposición de uno de ellos para impedir lo que los demás quieran hacer a este respecto.
Art.2085.- Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común innovaciones materiales ni cambiar su destino, sin consentimiento de los otros; ni enajenarla, ni constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.
Art.2086.- La enajenación, constitución de servidumbre o hipotecas, y el arrendamiento hecho por uno de los condóminos vendrán a ser parcial o íntegramente eficaces, si por el resultado de la división el todo o parte de la cosa común le tocase en su lote.
Art.2087.- Los condóminos no pueden renunciar por tiempo indeterminado al derecho de pedir la división; pero les es permitido convenir en la suspensión de la división por un término que no exceda de cinco años, y renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente. El testador y el donante pueden imponer igual condición. Los convenios o cláusulas de indivisión producen efecto respecto de los sucesores particulares, si tratándose de inmuebles, estuvieren inscriptos en el Registro.
Art.2088.- Cada copropietario tiene derecho a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa.
Art.2089.- Cada condómino podrá ejercer, sin consentimiento de los otros, los derechos inherentes a su cuota parte ideal en la cosa y en la medida que sea compatible con el derecho igual de los demás. Podrá vender, hipotecar o ceder su cuota parte indivisa sin que los otros puedan impedirlo, y sus acreedores podrán embargarla y hacerla vender antes de la partición. Podrá igualmente enajenar o gravar parte determinada de la cosa, pero la eficacia estará subordinada a que dicha parte le corresponda en la partición.
Art.2090.- Todo condómino puede obligar a sus copartícipes, en proporción a su partes, a abonar los gastos de conservación o reparación de la cosa común, con los intereses sobre las sumas que con ese fin hubiere pagado. Los condóminos requeridos podrán liberarse de la obligación de contribuir, haciendo abandono de su derecho.
Art.2091.- Cualquier comunero tiene derecho a reivindicar su cuota-parte contra los otros condóminos, y a hacer valer respecto de terceros los derechos resultantes, la entrega se hará por consignación o secuestro por cuenta de todos los copartícipes, con arreglo a los principios relativos a las obligaciones indivisibles.
Art.2092.- Sólo el condómino que contrajo deudas en pro de la comunidad está obligado a su pago, sin perjuicio de su acción contra los otros para el reembolso de los que hubiere abonado.
Si la deuda hubiere sido contraída conjuntamente por todos los condóminos, sin expresión de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, están obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más, respecto de la cuota que le corresponda.
Art.2093.- El condómino acreedor por desembolso en concepto de cargas, por gastos conservatorios o de reparación, tendrá derecho a exigir el pago preferente de ellas, al ser dividida la comunidad. Esta facultad podrá hacerse valer, aun contra los sucesores a título singular, siempre que se hubiere inscripto una medida cautelar relativa a la deuda. Si para obtener el pago fuere necesario vender la cosa, se procederá como en el caso de poner fin a la indivisión.
Art.2094.- El artículo anterior se aplicará cuando uno de los condóminos adeude a otro un crédito originado por la indivisión, y quedará afectada la parte del deudor al cumplimiento de la obligación. Si éste resultare insolvente, la deuda se dividirá entre los demás en proporción a sus cuotas.
Art.2095.- Es válido el gravamen de un bien indiviso en favor de alguno de los condóminos.
Art.2096.- Las reglas relativas a la división en las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce, se aplican a la división de cosas particulares.
Producen los efectos de la partición, la licitación y todos los actos a título oneroso por los cuales uno de los condóminos adquiere el dominio exclusivo de la cosa común.
CAPITULO II
DE LA ADMINISTRACION DE LA COSA COMUN
Art.2097.- Siendo imposible, por la calidad de la cosa o por la oposición de algunos de los condóminos, el uso o goce o la posesión común, resolverá la mayoría si se la da en locación o se la administra por cuenta común, y fijará las condiciones, y nombrará o revocará administradores.
Si se resolviese la locación, será preferido a un tercero como locatario, el condómino que ofreciere las mismas ventajas, y entre condóminos con iguales ofertas, decidirá la suerte.
Art.2098.- Las resoluciones sobre administración se adoptarán con citación de todos los copropietarios, por mayoría absoluta de votos computados según el valor de las partes indivisas, aunque dicha mayoría correspondiese a uno solo de los condóminos.
Si hubiere empate, decidirá la suerte. Cualquier dificultad sobre asuntos administrativos, será sumariamente decidida por el juez, a solicitud de cualquier condómino y con audiencia de los demás.
En caso de duda, se presume iguales las partes. Los frutos se dividirán proporcionalmente a los valores de ellas.
Art.2099.- La administración del condómino que haya sido nombrado por la mayoría, será juzgada según las reglas del mandato.
Si lo hiciere sin mandato, será considerado gestor de negocios.
CAPITULO III
DE LA INDIVISION FORZOSA
Art.2100.- Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio, sea sobre cosas afectadas como indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos propietarios. Ninguno de los condóminos podrá pedir la división sin el acuerdo unánime de los demás, o mientras uno solo de ellos tenga interés en la indivisión.
Los derechos que en tales casos corresponden a los condóminos, no son a títulos de servidumbre, sino a título de condominio.
Los copropietarios no pueden usar de la cosa común sino para las necesidades de las heredades en el interés de las cuales la cosa ha sido dejada indivisa.
Art.2101.- Cada uno de los condóminos puede usar de la totalidad de la cosa común y de sus diversas partes como de cosa propia, bajo la condición de no hacerla servir a otros usos que aquéllos a que está destinada, y de no estorbar el derecho igual de los otros condóminos.
El destino de la cosa común se determina, no habiendo convención, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada.
Art.2102.- Habrá también indivisión forzosa, cuando la ley prohibiere la división de una cosa común, o cuando la prohibiere una estipulación válida y temporal de los condóminos, o el acto de última voluntad también temporal que no exceda, en uno y otro caso, el término de cinco años, o cuando la división fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demoradas cuando sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos.
Art.2103.- El condominio de los muros, fosos y cercas que sirven de separación entre dos heredades, es de indivisión forzosa.
Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa, en el límite separativo de las dos heredades.
Art.2104.- Se presumen medianeros, mientras no se pruebe lo contrario por instrumentos públicos o privados, o por signos materiales:
a) los muros divisorios entre edificios contiguos hasta el punto común de elevación;
b) las paredes divisorias de patios, jardines, quintas u otros espacios abiertos; y
c) los vallados, cercas, setos vivos, zanjas y acequias que dividen los predios rústicos, a no ser que una sola de las heredades se halle cerrada. Subsiste la presunción si ninguna de las dos quedase cerrada.
Se considera signo contrario a la medianería de la zanjas y acequias, el hecho de estar la tierra extraída para abrirlas o para su limpieza en una sola heredad, en cuyo caso se presumen del dueño de ésta.
Art.2105.- La presunción de medianería no existe cuando el muro o división se asienta exclusivamente en el terreno de una de las heredades, y no sobre una y otra de las contiguas.
Art.2106.- En el conflicto entre un título que establezca la medianería y los signos de no haberla, el título es superior a los signos.
Art.2107.- Los condóminos de una pared u otra divisoria medianera, están obligados en la proporción de sus derechos a los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared o muro.
Cada uno de los condóminos de una pared puede liberarse de contribuir a los gastos de conservación de la misma, renunciando a la medianería, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le pertenece, o que la reparación o construcción no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo.
Art.2108.- La facultad de abandonar la medianería compete a cada uno de los vecinos, aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso; y desde que el abandono se haga, tiene efecto de conferir al otro la propiedad exclusiva de la pared y del terreno en que se eleva.
El que hubiese hecho el abandono de la medianería, para liberarse de contribuir a las reparaciones o construcciones de una pared, conserva siempre el derecho de readquirirla, conforme se dispone en este Código.
Art.2109.- El abandono se entenderá sometido a la condición resolutoria de que la pared será reparada o reconstruída por el propietario adquirente, cuando sea necesario.
Art.2110.- El que en las poblaciones edifica primero en un terreno no deslindado del vecino por paredes, puede asentar la mitad de la que construya sobre el terreno del vecino con tal que la pared sea de piedra o ladrillo hasta la altura de dos metros, y su espesor no exceda de cuarenta y cinco centímetros.
Art.2111.- Todo propietario puede obligar a su vecino a la construcción y reparación de paredes del material y espesor expresados en el artículo anterior, que separen las heredades contiguas. En defecto de reglamentos municipales que determinen la altura, ésta será de dos metros.
El vecino requerido no puede liberarse de esa obligación por el abandono del terreno o de la pared de cerramiento ya existente.
Art.2112.- El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria.
Art.2113.- La medianería da derecho a cada uno de los condóminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según su naturaleza, con tal de que no se causen deterioros en la pared o comprometa su solidez y no estorbe el ejercicio de iguales derechos del vecino.
Puede arrimar todo clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene para hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que él también quiera poner en ella tirantes, o hacer el caño de una chimenea.
Art.2114.- Cada uno de los condóminos puede alzar a su costa la pared medianera, sin indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella, pero será de su cargo el aumento de los gastos de conservación, si fuese originado por esa causa.
Cuando la pared no pudiese soportar el aumento de la altura, el condómino que quisiere elevarla la reconstruirá a su costa exclusiva y tomará de su terreno el excedente del espesor. Indemnizará, en los dos casos al vecino, del perjuicio que la obra le haya causado, con excepción de los que provengan de molestias que no le hayan impedido o disminuido notablemente el uso de su heredad, siempre que se hubiere empleado la debida diligencia para evitarlos.
Art.2115.- En el caso del artículo anterior, el nuevo muro, aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo y en todo su espesor, salvo el derecho del que ha puesto el excedente del terreno para volver a tomarlo, si la pared llega a ser demolida.
Art.2116.- El vecino que no ha contribuido a los gastos para aumentar la altura de la pared, puede siempre adquirir la medianería de la parte alzada, reembolsando la mitad de aquéllos y la del terreno excedente en el que se hubiese aumentado su espesor.
Art.2117.- El propietario cuya finca linda con un muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería con toda su extensión, o sólo hasta la altura que en la pared divisoria tenga la finca de su propiedad, reembolsando la mitad del valor de la pared o de la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre el que se ha asentado. Si únicamente quisiere adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor del muro con sus cimientos.
Art.2118.- La adquisición de la medianería tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresión de obras, aberturas o luces establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere la medianería. No puede prevalerse de éstos, para estorbar las servidumbres con que su heredad está gravada.
Art.2119.- En los predios rústicos los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si las dos heredades se encerrasen. Cuando una de las heredades está sin cerca alguna, el dueño de ella no está obligado a contribuir para las paredes, fosos y cercas divisorias.
Art.2120.- Lo dispuesto en los artículos anteriores sobre paredes o muros medianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí, tiene lugar, en lo que fuere aplicable, respecto de zanjas, cercas o de otras separaciones de los terrenos en las mismas circunstancias.
Art.2121.- Los árboles existentes en cercas o zanjas medianeras, se presume que son también medianeros, y cada uno de los condóminos podrá exigir que sean arrancados si le causaren perjuicios. Y si cayesen por algún accidente, no podrán ser replantados sin consentimiento del otro vecino. Lo mismo se observará respecto de los árboles comunes por estar su tronco en el extremo de los terrenos de diversos dueños.
Art.2122.- Estas disposiciones no se aplicarán a los bienes que pertenezcan al dominio público del Estado o de los Municipios. Se observarán respecto de ellos las normas administrativas.
Art.2123.- La adquisición de la medianería queda subordinada a su inscripción en el Registro de Inmuebles y al pago de su valor, si constare la deuda en la inscripción. También deben inscribirse el abandono y la renuncia de la medianería, para que produzcan sus efectos legales.
CAPITULO IV
DEL CONDOMINIO POR CONFUSION DE LIMITES
Art.2124.- El propietario de terrenos cuyos límites estuvieren confundidos con los del fundo colindante, repútase condómino con el dueño de éste, y tiene derecho para pedir que los límites confusos se investiguen y demarquen.
Art.2125.- La acción de deslinde tiene por antecedente indispensable la contigüidad y confusión de dos predios rústicos. Ella no se da para dividir los predios urbanos.
Art.2126.- Esta acción compete únicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo.
Art.2127.- Puede dirigirse contra el Estado respecto de los terrenos del dominio privado. El deslinde de los fundos del dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.
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TITULO VI
DE LA PROPIEDAD POR PISOS Y DEPARTAMENTOS
CAPITULO I
DE LAS DISPOSICIONES GENERALES
Art.2128.- Los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divide cada piso, así como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directamente, o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de este Código.
Art.2129.- Cada departamento será individualizado por una designación numérica inscripta en el Registro de Inmuebles, a los efectos de su identificación.
Art.2130.- Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, o copropietario de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias para su seguridad.
Se consideran comunes:
a) el terreno sobre el cual se levanta el edificio, los cimientos, muros, maestros, techos, patios, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada;
b) las instalaciones de servicios centrales, como ascensores, montacargas, calefacción y refrigeración, aguas corrientes, gas, hornos, incineradores de residuos y central telefónica;
c) las dependencias del portero y de la administración; y
d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos.
La presente enumeración no es limitativa, debiendo en cada caso determinarse el carácter común por convención de partes.
Art.2131.- El derecho de cada propietario sobre las cosas comunes será proporcional al valor de su piso o departamento, el que será determinado por acuerdo de partes, o en su defecto, por el valor oficial fijado por la Dirección de Impuesto Inmobiliario a los efectos del pago del impuesto correspondiente.
El condómino no puede renunciar al derecho sobre las cosas comunes, ni eximirse de la obligación de contribuir a los gastos de conservación de dichas cosas.
Art.2132.- Las partes comunes del edificio estarán sujetas a indivisión forzosa, a tenor de lo dispuesto en este Código, a menos que la división pueda hacerse por acuerdo unánime de los condóminos, sin que resulte más incómodo el uso de la cosa a cada uno de ellos.
Art.2133.- Además serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se acordare por la totalidad de los condóminos, aquéllos destinados al servicio de cierto número de departamentos, con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, y servicios sanitarios comunes a los departamentos de un mismo piso.
Art.2134.- Cada propietario tiene el derecho de usar los bienes comunes conforme a su destino, sin menoscabar el derecho de los demás.
Art.2135.- Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento.
En la transferencia, transmisión, gravamen o embargo de un piso o departamento se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que acceden.
Art.2136.- Cada propietario podrá enajenar el piso o el departamento que le pertenece y constituir sobre el mismo derechos reales o personales, sin necesidad de requerir el consentimiento de los demás.
En la transferencia, gravamen o embargo de un piso o departamento, se entenderán comprendidos los derechos al uso y goce de los bienes comunes.
Art.2137.- La hipoteca constituida sobre un piso o departamento que ha de construirse en un terreno en que el deudor es comunero, gravará su cuota en el terreno desde la fecha de la inscripción, y al piso o departamento que se construya, sin necesidad de nueva inscripción.
No podrán hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprendiere el edificio y no mediare la conformidad de todos ellos.
Art.2138.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación del piso o departamento que le pertenece.
Art.2139.- Queda prohibido a cada propietario, inquilino u ocupante de los pisos o departamentos, de acuerdo con las disposiciones administrativas pertinentes:
a) hacer modificaciones que puedan poner en peligro la seguridad del edificio y de los servicios comunes;
b) cambiar o modificar la estructura arquitectónica externa;
c) destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres y a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropietario y administración;
d) perturbar la tranquilidad de los ocupantes y vecinos con ruidos molestos y depositar mercaderías peligrosas para el edificio; y
e) elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros pisos o departamentos.
Art.2140.- Los propietarios están obligados al pago de las primas de seguro del edificio común.
Los gastos necesarios para la conservación y el goce de las partes comunes del edificio, para la prestación de los servicios en interés común, así como las innovaciones acordadas por la mayoría serán soportados por los condóminos en medida proporcional al valor de la propiedad de cada uno, salvo pacto en contrario.
Si se tratare de cosas destinadas a servir a los condóminos en medida distinta, los gastos se repartirán en proporción al uso de cada uno pueda hacer de ellas.
Cuando un edificio tenga varias escaleras, patios, terrazas, obras o mecanismos destinados a servir una parte de la totalidad del edificio, los gastos relativos a su mantenimiento, corresponderán al grupo de condóminos que obtienen utilidad de tales cosas.
Art.2141.- Cuando una innovación importe un gasto muy gravoso o tenga carácter suntuario con respecto a las condiciones particulares e importancia del edificio, y consista en obras o mecanismos susceptibles de utilización separada, los condóminos que no quisieren obtener beneficios de ellas, quedarán eximidos de toda contribución en los gastos.
Si la utilización separada no fuere posible, la innovación no podrá ser autorizada, salvo que la mayoría de los condóminos que la han acordado o aceptado, asuman íntegramente la obligación de pagar su costo.
En el caso previsto por el primer apartado, los condóminos, sus herederos o causahabientes, podrán, sin embargo, en cualquier tiempo, participar en los beneficios de la innovación, contribuyendo a los gastos de ejecución y mantenimiento de la obra.
Art.2142.- Cuando el uso de las terrazas o parte de ellas, no es común a todos los condóminos, quienes tuvieren el uso exclusivo estarán obligados a contribuir por un tercio en los gastos de reparación o reconstrucción de aquéllas. Los otros dos tercios serán a cargo de todos los condóminos del edificio o de la parte de éste a cuya terraza sirve, en proporción al valor del piso o de la porción del piso de cada uno.
Art.2143.- El propietario del último piso del edificio, sin perjuicio de lo que establezcan los reglamentos administrativos, puede elevar nuevos pisos o nuevas construcciones, con el consentimiento unánime de los demás condóminos, salvo lo estipulado en el título. La misma disposición regirá para el que sea dueño exclusivo de la terraza.
Los condóminos pueden oponerse a la mayor elevación, en los casos siguientes:
a) si ella afectare la condiciones estéticas del edificio; y
b) cuando disminuyere notablemente el aire o la luz de los pisos inferiores.
Se prohíbe al propietario de la planta baja hacer obras que perjudiquen la solidez del edificio, tales como excavaciones o sótanos.
Art.2144.- El propietario que llevare a cabo la mayor elevación en el caso del artículo anterior, abonará a los demás condóminos una indemnización igual al valor actual del área a ocuparse con la construcción, dividido por el número de pisos, comprendido el que va a edificarse, con detracción del importe de la cuota correspondiente a él. Estará obligado también a reconstruir la terraza de la que todos o parte de los condóminos tenían el derecho de usar.
Art.2145.- Los impuestos y tasas municipales se cobrarán a cada propietario independientemente, debiendo efectuarse las evaluaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
CAPITULO II
DE LA ADMINISTRACION DE LOS EDIFICIOS
Art.2146.- A los efectos de la construcción de la propiedad por pisos o departamentos, toda persona o grupo de personas, deberá instituir un reglamento de copropiedad y administración, formalizado por escritura pública, que será inscripta en el Registro de Inmuebles, así como toda modificación que del mismo se hiciere. Para su reforma, será necesario el voto de dos tercios de los propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del edificio.
Art.2147.- El reglamento deberá disponer obligatoriamente sobre los siguientes puntos:
a) la forma de nombramiento de un representante de los propietarios, que podrá ser uno de ellos o un extraño, y tendrá facultades de administrar los bienes de uso común y recaudar los fondos para tal fin;
b) determinación de las bases para la remuneración del representante, duración de sus funciones, forma de su remoción, facultades para actuar ante organismos administrativos y judiciales, y designación de sustituto;
c) proporción y bases para la contribución de los propietarios destinada al pago de los gastos comunes;
d) designación y despido del personal de servicio;
e) el procedimiento de convocatoria de la asamblea de propietarios, forma de elegir un presidente, quórum para sesionar y mayoría especial para adoptar otras resoluciones;
f) ubicación y enumeración de los pisos, de los departamentos y de las cosas comunes, así como el uso de los mismos;
a) g) determinación del valor que se atribuye a cada piso o departamento con inclusión de sus partes accesorias; y h) cualesquiera otras facultades otorgadas al representante de los propietarios.
Art.2148.- Formalizado el reglamento de copropiedad y administración, de acuerdo con lo establecido en este Código, tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier título. La inscripción del reglamento podrá practicarse, aun cuando no esté construido el edificio.
Las mismas reglas serán aplicadas para modificar dicho reglamento o dejarlo sin efecto.
Art.2149.- En caso de silencio y obscuridad de las disposiciones del reglamento de copropiedad, las relaciones jurídicas entre los propietarios se regirán por las normas de este Código.
Art.2150.- Si la asamblea de propietarios no proveyere al nombramiento del administrador, éste será nombrado por el Juez de lo Civil, a petición de uno o varios propietarios.
El administrador judicial durará un año en el cargo, y podrá ser removido por la asamblea de propietarios en cualquier momento, por causa justificada y decisión de la mayoría. Podrá igualmente ser removido por decisión judicial, en juicio breve y sumario, a instancia de uno de los propietarios, por haber dejado transcurrir un año sin rendir cuenta de su gestión, o si existen fundadas sospechas de haber el mismo incurrido en graves irregularidades. La remoción del administrador llevará implícita la revocación de sus poderes, de la que se tomará razón en el Registro Público respectivo.
Art.2151.- El administrador debe ejecutar las decisiones de la asamblea de propietarios y velar por el cumplimiento del reglamento. Le corresponde cobrar las contribuciones y pagar los gastos comunes y llevar a cabo los actos de conservación de las partes comunes del edificio.
Debe rendir anualmente cuenta documentada de su gestión y realizar todas las gestiones inherentes a la administración.
Art.2152.- Las medidas tomadas por el administrador en los límites de sus atribuciones serán obligatorias para los propietarios. Contra ellas se admite recurso ante la asamblea, sin perjuicio del que pueda interponerse ante la autoridad judicial en los casos y dentro del plazo establecido por ese Código.
Art.2153.- El propietario que ha hecho gastos para las cosas comunes, sin autorización del administrador o de la asamblea, no tiene derecho al reembolso, salvo que se trate de gastos urgentes.
Art.2154.- Además de lo establecido en los artículos anteriores, la asamblea de los propietarios provee:
a) la confirmación del administrador, en su caso y su retribución;
b) la aprobación del presupuesto de gastos necesarios durante el año y su distribución entre los propietarios;
c) la aprobación de la rendición anual de cuentas del administrador y el empleo del remanente de la gestión; y
d) las obras de mantenimiento extraordinario del edificio.
Art.2155.- La asamblea queda regularmente constituida con la presencia de propietarios que representen los dos tercios del valor del edificio entero y esta misma proporción de los partícipes en el condominio.
Son válidas las resoluciones aprobadas por el número de votos que representen la mayoría de los asambleístas y al menos la mitad del valor del edificio. Si la asamblea no puede deliberar por falta de número, se reunirá, en segunda convocatoria, dentro de los diez días contados desde la primera.
La resolución será válida si es aprobada por un número de votos que represente el tercio de los propietarios y al menos un tercio del valor del edificio.
Art.2156.- Se requiere también la mayoría de votos de los asambleístas que representen al menos la mitad del valor del edificio para las resoluciones que conciernen al otorgamiento y revocación de los poderes del administrador, o para estar en juicio como actor o demandado, cuando excedan de sus atribuciones, asimismo como para las decisiones relativas a reparaciones extraordinarias de notable importancia.
Las resoluciones que tienen por objeto de disponer las innovaciones que tiendan al mejoramiento o al uso más cómodo o al mayor rendimiento de las cosas comunes, deben ser aprobadas siempre con un número de votos que representen la mayoría de propietarios y los dos tercios del valor del edificio. La asamblea no puede deliberar si no consta que todos los propietarios han sido invitados a la reunión.
Las deliberaciones de la asamblea se harán constar en un libro de actas llevado por el administrador y que suscribirán con él dos asambleístas designados por la asamblea.
Art.2157.- Las resoluciones tomadas por la asamblea a tenor de los artículos anteriores son obligatorias para todos los propietarios. Contra las resoluciones contrarias a la ley o al reglamento, todo propietario disidente puede interponer recurso ante el juez; pero el recurso no suspenderá su ejecución, salvo que la suspensión sea ordenada por el juez.
El recurso debe interponerse bajo pena de decaimiento, dentro de los treinta días corridos de la fecha de la resolución, en cuanto a los disidentes, y desde la fecha de la comunicación, con respecto a los ausentes.
Art.2158.- El administrador nombrado por los propietarios está obligado a asegurar el edificio contra incendio u otras causas fortuitas que puedan destruirlo en todo o parte.
Cada propietario cargará con la cuota proporcional que le corresponda en el pago de las primas.
Art.2159.- El Registro de Inmuebles habilitará libros especiales para la Sección que denominará "Registro por piso o departamento" y en los que se tomará razón de los títulos de dominio de las fracciones de tierras destinadas al asiento de edificios divididos en pisos o departamentos, y que se conocerán con el nombre de finca matriz.
En libros filiales, correlacionados con el del registro de las fincas matrices, se tomarán razón de las escrituras de dominio de los diversos pisos o departamentos de cada edificio.
Art.2160.- La totalidad de los propietarios de un edificio de pisos o departamentos, o el propietario único de él, podrá solicitar del Registro de Inmuebles, la reagrupación o refundición de las fincas filiales en la finca matriz, siempre que aquéllas se encuentren libres de gravámenes.
Art.2161.- Si el edificio se destruyere en su totalidad o en parte que represente las dos terceras partes de su valor, cada uno de los propietarios podrá pedir la venta del terreno y de los materiales, salvo que otra solución se hubiese convenido.
En caso de destrucción de una parte menor, la asamblea de propietarios resolverá, por tres cuartas partes del valor del edificio, si ha de procederse o no a la reconstrucción, y cada uno está obligado a contribuir en proporción a sus derechos sobre aquél.
Si uno o más propietarios se negare a participar en la reconstrucción estará obligado a ceder sus derechos preferentemente a los demás propietarios o a alguno de ellos, según su evaluación judicial.
Art.2162.- Salvo lo dispuesto por leyes especiales, en caso de estado ruinoso del edificio, admitido por la mayoría de los propietarios que represente la mitad del valor del mismo, se resolverá por la misma mayoría si debe procederse a la reconstrucción o a la demolición y venta del terreno y de los materiales.
Si se resolviere la reconstrucción del edificio, la minoría de propietarios no podrá ser obligada a contribuir para el efecto, debiendo la mayoría tener preferencia para adquirir las partes de la minoría, según avaluación judicial.
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